WWW.METODICHKA.X-PDF.RU
БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Методические указания, пособия
 


Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 |

«У9(2).я7 С50 В.Н. Смагин, В.А. Киселева ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Челябинск Издательство ЮУрГУ ББК У9(2)–56.я7 + Х623.1.я7 Одобрено учебно-методической комиссией факультета ...»

-- [ Страница 6 ] --

Можно считать, что ВНД = 0,29 1/год, как такое значение Е, при котором ЧДД 0. Поскольку ВНД = 0,29 Е = 0,2, то инвестиции выгодны. Еще выводы, которые следуют из полученного результата. Если бы АО «Молодежная мода», брала кредит в 40 млн. руб. под 29 % годовых, то покупка швейной фабрики стала бы нецелесообразной. Или, если бы 40 млн. руб. были собственным капиталом, который в другом месте давал бы отдачу более чем в 29 % годовых, то покупка фабрики опять же оказалась невыгодной.

–  –  –

Величина поправки на бассейн при покупке-продаже дачи составляет 15 тыс.

долл.

4. Стоимость оцениваемого коттеджа равна:

(150 – 15 + 0 + 0 + 5 – 20 + 7) тыс. долл. = 127 тыс. долл.

5. Среднее значение мультипликатора валового дохода равно

–  –  –

МВД =

Стоимость оцениваемого объекта будет:

97 тыс. долл./год 3,7 год = 359 тыс. долл.

6. Оценка производится методом ДДП (см. п. 6.3.3).

–  –  –

а) 1, 2, 7, 10, 11, 12, 15 – правильно;

3, 4, 5, 6, 8, 9, 13, 14 – неправильно;

б) 1, 3, 5, 7, 8, 11, 14, 15 – правильно;

2, 4, 6, 9, 10, 12, 13 – неправильно.

–  –  –

Профессиональная работа с недвижимостью требует знаний и умений при оценивании экономических последствий от операций, совершаемых с недвижимостью. Практика нескольких столетий выработала специальные методы, которые в России до отмены частной собственности были известны под названием «коммерческие вычисления», в странах рыночной экономики называются чаще всего «финансовой математикой». Эти методы постоянно развиваются в соответствии с запросами практики. Так, в последние десятилетия они дополнены специальным аппаратом, позволяющим оценивать фьючеры, опционы, портфели недвижимости, форфейтинговые (трансформирующие торговый кредит в банковский) операции и др.

Владение методами финансовой математики стало одной из важных составляющих в качественной подготовке риэлтеров, оценщиков, менеджеров, экономистов, банковских работников, предпринимателей. Изложение начнем с основы финансовой математики, с изложения процентных вычислений, часто объединяемых названием «шесть функций сложного процента» или «шесть функций денежной единицы».

В основе финансовых расчетов лежит «принцип неравноценности нынешних и будущих благ», называемый также проблемой «время – деньги».

Будущие деньги дешевле сегодняшних не только из-за обесценивающей их инфляции, но, главным образом, из-за потери дохода, которого лишается инвестор, теряющий возможность вложить сегодня в дело будущие деньги.

Простейшие финансовые операции, производимые в инвестиционной деятельности, заключаются во вложении/заимствовании капитала на определенный период времени, а затем в получении/возврате увеличенного капитала. Логика этих операций представлена на рис. 8.1.

t Настоящее Будущее Капитализация Исходная сумма – PV Будущая сумма – FV Процентная ставка – rt

–  –  –

PV (от англ. Present Value) – текущая стоимость. Синонимы – стоимость текущего момента времени, настоящая, реальная стоимость;

FV (от англ. Future Value) – будущая стоимость. Синонимы – наращенная, аккумулированная, капитализированная стоимость;

rt – процентная ставка (если t = 1 год). Синонимы – процент, темп прироста, ставка процента, ставка доходности;

dt – дисконтная ставка (если t = 1 год). Синонимы – дисконт, ставка дисконтирования, учетная ставка.

Капитализация – процесс определения будущей стоимости денег по их текущей стоимости, т.е. процесс превращения PV в FV. Предполагается, что деньги удерживаются в деле в течение определенного времени, принося периодически процент, который накапливается и тоже приносит доход.

Дисконтирование – процесс определения текущей стоимости денег по будущему доходу от инвестиций, т.е. процесс превращения FV в PV.

Математическая связь между капитализацией и дисконтированием простая и задается формулами:

FV = PV + rt PV = PV (1 + rt);

–  –  –

оценки – они точнее. Поэтому в обычной (нормальной) экономической ситуации допустимо считать, что rt dt.

Следует также помнить, что инвестиции (затраты) всегда связаны с будущими доходами и в силу имманентно присущей будущему неопределенности, с риском не получения ожидаемого дохода. Доход, как правило, окажется либо больше, либо меньше прогнозируемого. Причины риска весьма разнообразны – экономические, технические, экологические, социальные, природные, политические и др.

Оценивать будущие доходы станем по правилу сложного процента, предполагающему его начисление на возрастающую базу (денежную сумму).

С финансовыми расчетами тесно связаны специальные математические функции, называемые также «шесть функций сложного процента». Синонимы – шесть функций денежной единицы, шесть функций денег:

1) FV1 – будущая / накопленная / аккумулированная / капитализированная денежная единица;

2) FVА1 – будущая стоимость аннуитета (ренты), т.е. единичного денежного потока;

3) SFF1 (англ. Sinking fund factor) – фактор фонда возмещения, показывающий величину периодического платежа, который позволяет за «n» периодов времени, при заданной ставке процента, накопить одну денежную единицу;

4) РV1 – текущая / дисконтированная / настоящая стоимость денежной единицы;

5) РVА1 – текущая стоимость аннуитета, т.е. сегодняшняя стоимость единичного денежного потока;

6) IАО (англ. Installment of amortise one) – взнос на амортизацию единицы, показывающий размер периодических равных платежей в течение срока кредита, включающих погашение основного долга и уплату процента в расчете на единицу долга.

8.1. ПЕРВАЯ ФУНКЦИЯ: БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ FV1 = 1 Капитал, вложенный в недвижимость увеличивает за год свой размер на величину процента, определяемого через ставку процента. Последняя равна отношению чистой прибыли к вложенному капиталу.

Рост каждой единицы капитала может исчисляться либо по правилу простого процента, когда процент начисляется только на первоначальную сумму; либо по правилу сложного процента, когда процент начисляется на всю накопленную к началу года сумму.

Первый способ проще в вычислениях (FV1 = (1 + r n)), второй несколько сложнее (FV1 = (1 + r)n). Применение первого оправдано при незначительной ставке процента (r) и малых периодах накопления (n). Применение второго способа объективно правильно, но опирается на допущение, что вложенные деньги не будут изыматься из оборота до конца срока инвестирования. Количественная разница между способами видна из приводимой таблицы.

–  –  –

– – 3 133,1 12,1 130 10 4 146,41 13,31 140 10 5 161,05 14,64 150 10 10 259,37 23,57 200 10 В таблице первые строчки для сложного и простого процента, определяющие накопленную сумму на конец года, равны сумме полученного за год процента, начисленного на имеющийся в начале года вклад и накопленного на конец предшествующего года (равно на начало текущего года) вклада. Например, FV (4 год) = 146,41 = 13,31 + 133,1.

Различие между способами особенно заметно для n = 50 лет, когда величина процента (сложного), равного 1067 д.е., превосходит всю накопленную по правилу простого процента сумму, равную 600 д.е. Различие также велико даже при небольших n 5, если r 15 % что следует из ниже расположенной таблицы.

–  –  –

где r – ставка процента, n – количество периодов начислений. Она показывает во сколько раз возрастает одна денежная единица за «n» периодов при ставке процента r. Если речь идет не об одной денежной единице, а величине PV, то:

–  –  –

ПРИМЕР 1 Земельный участок размером в 1500 м2 приобретен сегодня по цене 700 ден.

ед./м2. Инвестор считает, что следует ожидать прироста стоимости земли с темпом 7 % в год. После 10 лет владения инвестор предполагает землю продать. Рассчитать ожидаемую рыночную стоимость земли через 10 лет.

–  –  –

Таким образом, большая частота начисления процентов приводит к росту эффективной ставки процента.

Первая функция сложного процента может использоваться и в других задачах.

ПРИМЕР 4 Дом продается сегодня за 300 тыс. долл. Через четыре года по оценкам экспертов он может быть продан за 430 тыс. долл. Выгодна ли покупка дома, если ставка процента по валютным вкладам равна 8 %.

–  –  –

Т.к. валютные вклады дают 8 %, а покупка и перепродажа дома через 4 года – 9,4 %, то подобную инвестицию следует считать выгодной.

ПРИМЕР 5 Предприниматель желает увеличить свой капитал в 2,5 раза посредством помещения денег на депозит под 12 % годовых. Начисление процентов происходит 2 раза в год. Сколько лет потребуется для увеличения капитала в 2,5 раза?

–  –  –

ПРИМЕР 9 Предпринимателю предстоит через 2 года и 3 квартала купить недвижимость, которая будет стоить 410 000 долл. Сегодня он имеет возможность вкладывать деньги в размере 10 000 долл. в месяц в банк под 14 % годовых. Альтернативным вариантом вложений, по более рискованным, является приобретение корпоративных облигаций под 17 % годовых. Рассчитать достаточность накоплений 410 000 долл. для 2-х вариантов.

–  –  –

Легко увидеть, если сравнить формулы (8.10) и (8.7), что FVA1 = 1/SFF1. Формула (7) показывает, сколько будет накоплено капитала, если в течении «n» периодов времени вносить по одной денежной единице. А формула (10) показывает какую долю денежной единицы нужно вносить в течении «n» периодов времени, чтобы накопить одну денежную единицу. Таким образом, величины FVA1 и SFF1 взаимно обратные.

Формула (10) позволяет ответить на вопрос о величине ежегодного платежа

РМТ, обеспечивающего накопление нужной суммы FVA:

–  –  –

ПРИМЕР 11 Ипотечный кредит (шаровая ипотека) в 150 000 долл. предусматривает периодическую выплату одних процентов. Через 10 лет должна быть погашена основная сумма долга. Чтобы это сделать, заемщик хочет вносить каждый месяц платеж, на который будет начисляться 9 % годовых. В результате создаваемого фонда возмещения, к концу 10-го года должна собраться требуемая сумма. Какой ежемесячный платеж необходимо делать?

–  –  –

ПРИМЕР 12 Через 4 года у предпринимателя появится возможность выкупить завод по производству сантехнических изделий, стоимость которого будет предположительно составлять 2,3 млн. долл. Чтобы скопить эту сумму, предприниматель планирует ежеквартально откладывать в банке на свой счет некоторую сумму под 12 % годовых. Какова должна быть величина этой суммы?

–  –  –

Текущая (в настоящий момент времени) реальная стоимость одной денежной единицы (PV1), получаемой в конце n-го периода времени при известной доходности (r) находится из формулы:

–  –  –

ПРИМЕР 13 Предприниматель считает, что сможет через 2 года продать квартиру за 70 000 долл. За какую цену ее следует купить сегодня, чтобы получаемый им доход давал не менее 20 % годовых.

–  –  –

ПРИМЕР 15 Помещение сдано в аренду на 12 лет. Арендные платежи составляют 1,5 млн.

долл. в год. Желаемая ставка доходности для собственника равна 16 % годовых.

Оценить текущую стоимость аренды.

–  –  –

ПРИМЕР 17 Вы можете купить недвижимость, которая ежемесячно дает доход в 5000 долл.

Через 5 лет недвижимость можно продать предположительно за 430 тыс. долл. За какую максимальную сумму следует купить недвижимость сегодня, чтобы доходность инвестиции была не меньше 21 %?

–  –  –

Под амортизацией здесь понимается не «амортизация основных фондов», а финансовая операция по возврату взятого кредита. Часто план погашения кредита предусматривает возврат долга равными величинами через равные промежутки времени. Т.е. платежи по погашению кредита являются аннуитетами. Каждый такой платеж представляет собой сумму амортизации (погашения) основного долга и процентного платежа на остаток долга.

Легко понять, что понижающиеся процентные платежи из-за убывающего остатка долга должны компенсироваться возрастающей амортизацией основного долга, чтобы сумма оставалась постоянной.

Величина этой суммы в расчете на единицу долга определяется формулой:

–  –  –

ПРИМЕР 18 Господин Петров для покупки недвижимости берет ипотечный кредит размером в 120 000 долл. на 10 лет по ставке 14 % годовых. Каким будет ежегодный платеж, чтобы к концу срока кредит полностью погасить (амортизировать)?

–  –  –

Из таблицы видно, что из шести функций (они связаны между собой соотношениями 1 · 4 = 2 · 3 = 5 · 6 = 1) первичными являются только две 1 и 2, определяющие будущую стоимость денежной единицы FV1 и единичного аннуитета FVA1.

Четвертая и пятая функции, характеризующие текущую стоимость будущей денежной единицы PV1 и единичного аннуитета, являются производными от первых двух:

4 = 5 = ;.

Третья и шестая функции, выражающие как аннуитетным способом (т.е. с помощью регулярного денежного потока) накопить одну денежную единицу SFF1 или рассчитаться с долгом в одну денежную единицу IAO1, тоже являются производными от первых двух:

3 = 6 = ;.

ПРИМЕР 19 Господин Иванов приобрел квартиру за 25 000 долл. При покупке он уплатил риэлтерской фирме 7500 долл., а на оставшуюся часть оформил ипотечный кредит на 1,5 года под 14 % годовых. Рассчитать сумму ежемесячных платежей.

–  –  –

Задачи для контрольной работы После прохождения на практических занятиях темы «Финансовые вычисления в экономике недвижимости» студентам для самостоятельной работы выдается контрольное задание, которое затем сдается для проверки и проведения собеседования с преподавателем на практических занятиях на предмет получения зачета с оценкой по теме.

Каждый студент выполняет свой вариант типового задания. Номер варианта задания определяется через последние две цифры зачетной книжки по схеме (всего 25 вариантов).

–  –  –

– 1/2

– 1/4 – 3/4

–1 4

– 3/4 – 1/2 – 3/4 5

–1

– 1/4 – 3/4 1 7 /2

– 3/4 – 1/4

–1

– 3/4 1

– 3/4 10 /4 0

– 1/4 3

– 1/2 – 3/4 11 /4

–1

– 1/2 13 /4 14 /4 0 15 1 0 /2 0

– 1/4 – 3/4

– 3/4 – 3/4

–1

– 1/4 – 3/4 – 1/2

– 3/4 – 1/4 –1

– 1/2

–1

– 3/4 1

– 3/4 22 /4 0

– 1/4 3 1

– 3/4 23 /4 /2 25 /4 0 0 /2 Контрольная работа оформляется как обычно: 1)формат листа А4, шрифт Times New Romen – 12, интервал – 1,5; допустим и рукописный вариант; 2) страницы пронумерованы и сброшюрованы; 3) по каждой задаче приводятся ее содержание, исходные данные, расчеты, пояснения и выводы; 4) образец оформления титульного листа дан ниже.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

–  –  –

ЗАДАЧА 1 Строительная фирма получила в банке кредит на сумму PV, сроком на n лет, процентная ставка установлена в размере r. Определить сумму долга, подлежащего погашению по истечении срока займа.

–  –  –

ЗАДАЧА 2 Предприниматель предполагает, что покупаемая им недвижимость в виде яхтклуба может быть через n лет продана по цене FV млн. долл. Если не принимать во внимание доходы, получаемые в течение этого срока, оценить за какую сумму стоит совершить покупку, чтобы разница в продаже и покупке обеспечивала доходность r % годовых?

ЗАДАЧА 3 Страховая компания принимает от строительной фирмы платежи два раза в год в размере РМТ в течении n лет. Банк обслуживающий страховую компанию, начисляет проценты m раз в год из расчета r % годовых. Найти сумму, которая будет на счете страховой компании в конце срока договора.

Исходные данные:

–  –  –

ЗАДАЧА 4 Строительная фирма планирует создание фонда модернизации основных средств в размере FVA в течении n лет. Для этого она должна m раз в год вносить некоторую сумму РМТ на свой счет в банке под r % годовых. Найти регулярный взнос в банк, который должна делать фирма.

Исходные данные:

FVA = 200 (1 + 0,5 q 4 (i)), млн. руб.;

2 для i =1,10 лет 3 для i =11,20 лет n= 4 для i = 21,30 лет

–  –  –

r = 12 (1 + 0,3 q 2 (i)), % в год.

ЗАДАЧА 5 Предприниматель сдает в аренду на n лет нежилое помещение. Арендные платежи идут m раз в год в размере РМТ и поступают на банковский счет предпринимателя под r % годовых. Рассчитать текущую стоимость аренды.

–  –  –

Свыше 90 % операций с недвижимостью в странах с развитой рыночной экономикой совершается с помощью ипотечного кредитования, положительные и отрицательные стороны которого были рассмотрены в разделе 5.3. Основное назначение ипотечного кредитования состоит в преодолении барьера между высокой стоимостью недвижимости и относительно низким уровнем годового дохода покупателей недвижимости. Например, цена жилья превышает годовой доход покупателей в европейских странах, как правило, в 5–15 раз, а в Российской Федерации этот разрыв еще выше.

Цель ипотечно-инвестиционного анализа состоит в том, чтобы убедить ипотечных кредиторов в том, что они получают обеспечение выданного кредита в виде залога недвижимости и гарантированную сумму дохода, покрывающую проценты по кредиту и возврат основного долга. Кредиторы имеют первоочередное право на операционный доход заемщика (в случае доходной недвижимости) и его активы, если нарушаются обязательства по взятому долгу.

Выгода заемщика в том, что он при покупке недвижимости оплачивает лишь разницу (остаток) между стоимостью недвижимости и размером ипотечного кредита, он получает возможность сразу пользоваться недвижимостью и получать остатки операционного дохода (в случае покупки доходной недвижимости). После выплаты кредита заемщик приобретает все выгоды от дальнейшего использования недвижимости и перепродажи.

9.1. Жилищная ипотека

В течение срока действия кредита и заемщик и кредитор являются долевыми собственниками недвижимости, правда, неполными. У них есть права владения и пользования, но нет права распоряжения.

Все ипотечные кредиты делятся на два класса: с постоянными и переменными выплатами. Второй класс очень разнообразен и делится на практически неограниченное число подклассов.

Мы остановимся на первом классе, к которому относится, как правило, ипотечное кредитование жилья. Так, например, Российская Федеральная программа ипотечного жилищного кредитования (в 2005 г.) имела следующие условия:

– процентная ставка 15 % годовых (авт. – инфляция 12 %);

– размер кредита не менее 30 % и не более 70 % стоимости жилья;

– ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 35 % от чистого ежемесячного семейного дохода и должны оставлять семье не менее прожиточного минимума;

– кредит должен быть погашен заемщиком до достижения пенсионного возраста, срок кредита составляет от 10 до 26 лет и через 6 месяцев возможно досрочное погашение;

– погашение производится равными платежами (авт. – а это и есть первый класс ипотеки).

Дополнительные расходы заемщика:

– оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья;

– комиссионные банку за оформление документов;

– оплата услуг нотариуса за удостоверение договора купли-продажи и закладной;

– сборы Федеральной регистрационной службы;

– годовой взнос страховой компании;

– оплата услуг риэлтерской фирмы, если вышеперечисленные действия или их часть поручаются для выполнения ей.

При расчетах регулярных платежей, погашающих долг, следует иметь в виду, что сумма платежа будет постоянной, если регулярная уплата основного долга будет увеличиваться в той мере, в какой будут снижаться проценты на уменьшающийся остаток долга. Решение этой задачи дает финансовая математика, которая предлагает формулу:

r/m (1 r/m) mn РМТ = Д · 1 · 2 = Д, ден. ед. / период, (1) (1 r/m) mn 1

–  –  –

где Д – первоначальная величина долга (ипотечный кредит); К – номер закончившегося расчетного периода; Дк – остаток долга после к-го расчетного периода (в начале к + 1 периода).

ПРИМЕР 1 Семья Ивановых приобретает квартиру стоимостью 1700 тыс. руб. В ипотечном банке ей предоставляется ссуда в размере 70 % стоимости недвижимости (Д) под 15 % годовых на 20 лет. Требуется определить размер ежемесячного платежа (РМТ), погашающего ипотечный кредит, минимальный размер ежемесячного семейного дохода (СДмес), при котором кредит можно получить, и остаток долга через t = 10 u 15 лет выплат. Число членов семьи S = 5 чел., прожиточный минимум (Пmin), предположим, составляет 5 тыс. руб./чел., а годовые выплаты страховой компании (Рстр), допустим, равны 4% стоимости ипотечного кредита.

–  –  –

Прожиточный минимум для семьи из 5 чел. Равен:

Если фактический доход семьи превосходит максимальное значение из двух чисел СДмес. и П сем, т.е. он больше max (СДmin, П сем ) = max (56,19; 25) = 56,19 min min руб.

тыс. /мес., то получение ипотечного кредита возможно.

Остатки ипотечного долга через 10 и 15 лет, т.е. после 120 и 180 ежемесячных выплат долга соответственно будут:

–  –  –

= 1190 · 0,5535 = 658,7 тыс. руб.

Таким образом, за половину срока кредита (t = 10) выплачено лишь 18 % (1 – 0,82 = 0,18) основного долга и даже за срока (t = 15) выплачено только 45 % долга (1 – 0,55 = 0,45). Это связано с тем, что при постоянной сумме платежа (РМТ) на первые годы из-за высокого остатка долга в основном выплачиваются проценты по нему, а на долю амортизации основного долга приходится незначительная часть. В самые последние годы кредитного срока, наоборот, остаток долга мал, проценты по нему незначительны и тогда на долю основного долга приходится основная часть постоянных платежей (РМТ).

В случае продажи квартиры семьей Ивановых через 10 лет им придется внести в ипотечный банк остаток долга в 971 тыс. руб. (из взятой ссуды в 1200 тыс. руб.), либо перевести остаток ипотечного долга на покупателя, получив с него сумму, равную разности рыночной стоимости квартиры и остатка ипотечного долга.

Полностью долг выплачивается на начало m · n +1 периода, т.е. после m · n = 12 · 20 = 240 ежемесячных выплат.

Традиционная схема (равновеликие периодические платежи) погашения ипотечного кредита наиболее часто встречается при жилищных займах.

Если берут кредит риэлтеры, девелоперы и др. участники рынка недвижимости, то схема возврата может быть какой угодно: переменные выплаты – возрастающие и убывающие: с меняющейся процентной ставкой; с участием кредитора в доходе, который недвижимость приносит, и с участием в выручке от продажи; с льготным периодом возврата кредита и т.д.

Например, если выплата основного долга осуществляется равновеликими суммами, то вместе с понижающими процентными выплатами величина суммарного периодического платежа (РМТ) будет понижаться и формула для регулярных выплат и остатка долга (Дк) принимает вид:

–  –  –

Результаты расчетов, приведенные в таблице, подчеркивают большие различия в способах погашения долга и динамике его остатка. Реальное разнообразие значительно выше продемонстрированного таблицей и указывает на значительный диапазон возможностей в совмещении профилей интересов кредитора и заемщика.

9.2. Льготные долгосрочные (ипотечные) кредиты

На практике ипотечные кредиты иногда предоставляют со льготами заемщику в виде пониженной ставки процента; льготного периода, когда выплачиваются только проценты или вообще ничего не выплачивается и др. Это может быть вызвано социальными, экологическими, политическими, налоговыми, деловыми и иными причинами. В этом случае заемщик получает выгоду, а кредитор несет соответствующие потери. Подобная выгода в финансовой математике называется грант–элементом. Она измеряется как в абсолютных величинах (денежных единицах) так и в относительных (в долях от суммы займа) и определяется, когда погашение кредита осуществляется равными срочными выплатами, с помощью формулы:

5 (n, r) W = Д · = Д (1– ) ), ден. ед. (5) 5 (n, g) где W – абсолютная величина предоставленной льготы (грант–элемент), д. е.;

– относительная величина предоставленной льготы, б/разм.; Д – сумма долга,

–  –  –

Максимальной льготой является беспроцентный займ с отсрочкой погашения основного долга на Т расчетных периодов. Она определяется по более простой формуле, получаемой из формулы (6) с помощью предельного перехода g 0.

–  –  –

ПРИМЕР 2 Строительная фирма-застройщик (девелопер) получает от региональных/муниципальных властей заказ на строительство социально значимых объектов. Под выполнение заказа она берет долгосрочный льготный кредит в региональном /муниципальном банке.

Условия: сумма кредита – 200 млн. руб., срок кредита – 10 лет, рыночная ставка процента – 16 % годовых, погашение кредита идет равновеликими платежами.

Льготы по кредиту могут быть следующих видов: 1) льготная процентная ставка составляет половину рыночной; 2) отсрочка возврата основного долга на 3 года;

3) беспроцентный займ без и с 3-х летней отсрочкой платежа. Рассчитать размер получаемой строительной фирмой льготы в процентах от получаемой ссуды и в рублях.

–  –  –

4) Льгота (грант-элемент) в случае беспроцентного займа и трехлетней отсрочки начала погашения основного долга будет (см. формулу (7)):

1 (1 0,16)7 5 (10 3; 0,16) 1 1 1 0,63 (63 %);

=1– 7 0,016 (1 16) 3 1,163 10 - 3

–  –  –

Таким образом, предоставляемые экономические льготы в реальном выражении могут быть значительными и приносить фирме прибыль бльшую, чем нормальная рыночная прибыль на конкурентном рынке строительных услуг. Разметы льгот в рассмотренных трёх случаях соответственно составляли 28, 32,52 и 63 % от величины ипотечного кредита.

9.3. Создание фонда погашения ипотечного кредита Ранее рассматривались случаи погашения ипотечного кредита распределенными во времени выплатами. В практике ипотечного кредитования нередко встречается шаровая ипотека, когда кредитный договор предусматривает выплату займа разовым платежом в конце кредитного срока.

В этих случаях, особенно когда размер кредита большой и разовое погашение долга невозможно, что типично для ипотеки, заемщик заблаговременно начинает формирование погасительного фонда, чтобы к окончанию срока кредита в этом фонде образовалась сумма, равная долгу.

Погасительный фонд создается путем внесения денежных вкладов в финансовое учреждение, и на накапливаемую сумму начисляются проценты. Взносы в финансовое учреждение могут быть постоянными и переменными.

Мы рассмотрим первый случай. Задача состоит в составлении плана погашения кредита, т.е. определении размера взноса в погасительный фонд, расходов по амортизации кредита и динамики накопленных сумм в погасительном фонде. Иногда, когда кредит льготный, удается размещать взносы в погасительный фонд под большие проценты, чем проценты на взятый кредит.

ПРИМЕР 3. СОЗДАНИЕ ФОНДА ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТА

Строительная фирма берет (шаровый ипотечный) кредит в муниципальном банке на сумму Д = 200 млн. руб. под льготную ставку g = 7 % годовых на t = 6 лет и поскольку сумма долга в форме разовой отдачи для фирмы велика, она начинает создавать погасительный фонд, предположим, равновеликими взносами своих свободных средств в другой банк, который начисляет ей проценты по депозитной ставке r = 15 % годовых. Требуется:

1) рассчитать величину (равновеликих) регулярных взносов в погасительный фонд – Ri = R;

2) найти размер ежегодных процентных платежей за взятый кредит – Пi;

3) вычислить ежегодные расходы по амортизации займа – Аi = Ri + Пi;

4) вычислить динамику средств в накопительном фонде – Ni;

–  –  –

Общая сумма расходов по погашению долга равна, как следует из таблицы, 237,432 млн. руб. А если бы погасительный фонд не создавался, то погашение долга вместе с процентами разовым (шаровым) платежом обошлось бы в 200 (1 + 0,07)6 = 300 млн. руб.

Таким образом, создание погасительного фонда принесло экономию, по сравнению с разовым погашением в конце срока кредита, в размере

–  –  –

Следует заметить, что выгодность погасительного фонда связана не только с тем, что льготные кредитные проценты g оказались меньше депозитных – g r.

Аналогичный результат будет и в случае g r, но, разумеется, эффект будет меньшим.

–  –  –

9.4. Оценка стоимости доходной недвижимости Стоимость недвижимости может быть определена методами ипотечноинвестиционного анализа в двух формах: традиционной техники и техники Элвуда. Вторая форма дает тот же результат, но в ряде случаев более удобна из-за фиксирования в ней часто используемых на практике допущений относительно условий финансирования, цены перепродажи недвижимости, оценочного изменения стоимости и т.п. Это дает возможность предварительно рассчитать нужные коэффициенты, которые позволяют быстро с помощью простой формулы (Элвуда), произвести оценку стоимости, что удобно при проведении многовариантных расчетов.

Традиционная техника имеет прозрачный экономический смысл и позволяет, пусть более громоздким способом, получить результат и тогда, когда допущения, принятые в технике Элвуда, не выполняются.

Далее будет идти речь о традиционной технике, а желающие познакомиться с техникой Элвуда могут обратиться к более полным руководствам или специальной литературе.

Традиционная техника в основу расчетов кладет очевидную формулу:

–  –  –

Для доходной недвижимости эта формула, учитывающая еще возможность перепродажи недвижимости через некоторое время (называемое прогнозным периодом), принимает вид:

–  –  –

Формула (12) позволяет произвести необходимые расчеты в форме таблиц или иных логически последовательных действий, но при этом процедура теряет свою наглядность. Обычно в литературе прибегают к смысловой записи формулы (12) с использованием описательных аббревиатур, в результате чего формула в русскоязычном варианте может быть представлена в виде:

СН = (ЧОД – ОбИК) · 5 (r, n) + + (PH – ОСиК) · 4 (r, n) + ИК, ден. ед., (13) где СН – стоимость недвижимости в текущий момент времени, ден. ед.; ЧОД – чистый операционный доход от недвижимости, ден. ед./год; ОбИК – обслуживание ипотечного кредита (проценты плюс амортизация основного долга), ден.

ед./год; 5 (r, n) = PVA1 (r, n) = [(1 – (1+r)-n/r] – пятая функция сложного процента, определяющая текущую стоимость единичного аннуитета в течение срока «n» с устраивающей инвестора ставкой доходности «r», год.; РН – реверсия недвижимости (от лат. reversio – возврат), т.е. текущая стоимость цены перепродажи в момент времени «n», ден. ед.; ОсИК – остаток ипотечного кредита после «n» периодов использования недвижимости, ден. ед.; 4 (r, n) = PV1 (r, n) = (1+r)-n – четвертая функция сложного процента, показывающая текущую стоимость денежной единицы, безразмерная величина; ИК – инвестиционный кредит в текущий момент времени, д.е.

В формуле (13) первые два слагаемых равны собственному капиталу инвестора, а последнее определяет капитал кредитора. Чтобы ей воспользоваться нужно знать, во что обходится обслуживание ипотечного кредита (ОбИК) и остаток ипотечного кредита (ОсИК) на момент перепродажи недвижимости. Для частного, но весьма распространенного, случая, когда ипотечный кредит возвращается равновеликими суммами (амортизация основного долга плюс проценты на остаток долга равна постоянной величине), формулы имеют вид (см. формулы (1) и (2)):

rк (1 rк ) N ОбИК = РМТ = ИК · 1 · 2 = ИК, д.е./год (14) (1 rк ) N 1 и (1 rк ) N (1 rк ) n ОсИК = ИК, д.е. (15) (1 rк ) N 1 где ИК – инвестиционный кредит, д.е.; rк – процентная ставка по кредиту, 1/год;

N – срок инвестиционного кредита, год; n – время использования недвижимости до перепродажи, год.

Рассмотрим на примере использование формулы для оценки стоимости (13) в различных ситуациях.

ПРИМЕР 5 Произвести оценку стоимости промышленного склада, обремененного ипотечной задолженностью. Склад через «n» лет будет продан за известную сегодня сумму.

Исходные данные ИК = 200.000 долл. – величина ипотечного кредита;

rк = 12 % – ставка доходности ипотечного кредитора;

N = 25 лет – срок ипотечного кредита;

n = 10 лет – время, через которое склад будет продан;

РН = 250 000 долл. – цена перепродажи склада через 10 лет (реверсия недвижимости);

r = 17 % – ставка доходности собственника склада;

ЧОД = 40.000 долл./год – чистый операционный доход, приносимый собственнику склада.

–  –  –

Формула (13) может быть использована не только с исходными данными, в ней прямо присутствующими. Чаще всего цена перепродажи недвижимости не известна заранее, а прогнозируются ее изменения в процентах от текущей цены.

Может быть неизвестна ипотечная задолженность, а только коэффициент ипотечного долга. Рассмотрим для примера и такие задачи.

ПРИМЕР 6 Произвести оценку стоимости промышленного склада. Исходные данные, как в примере 5, но теперь известна не цена перепродажи (реверсии) в денежном вы

–  –  –

ПРИМЕР 7 Оценить стоимость склада, если известен коэффициент ипотечной задолженности (К = ИК : СН) и цена перепродажи в процентах от текущей цены. Остальные данные как в примере 5.

Исходные данные К = ИК : СН = 0,7 (откуда ИК = 0,7 · СН);

РН = 1,1 · СН.

Подставляя значения ипотечного кредита и реверсии недвижимости (цены перепродажи) в формулу (3) получим, с учетом, что теперь изменится и обслуживание ипотечного долга и его остаток (формулы (14) и (15)), выражение:

СН = (40.000 – 0,7 · СН · 0,1275) · 4,659 + + (1,1 · СН – 0,7 · СН · 0,8684) · 0,208 + 0,7 · СН

–  –  –

Постановка задачи Господин Петров приобретает квартиру стоимостью СК. В ипотечном банке он берет ссуду размером Д в размере, составляющем долю Р от стоимости квартиры под процент r на n лет. Взносы в страховую компанию равны Рстр. Семья Петрова состоит из S человек. Прожиточный минимум на одного человека в момент получение кредита составляет Пmin. Особенности жилищной ипотеки характеризуются условиями, описанными в преамбуле к п. 9.1.

Исходные данные Индивидуализируются с помощью двух последних цифр зачетной книжки студента, так как это сделано в контрольной работе к разделу 8 «Финансовые вычисления в экономике недвижимости».

1) Стоимость квартиры: СК = 70000 (1 + 0,7 q1 (i)), ден. ед.;

2) Размер кредита в долях стоимости недвижимости: а = 0,5 + 0,2 · q 2 (i), безразм.;

3) Размер ипотечного долга: Д = а · СК, ден. ед.;

4) Срок ипотечного договора:

10 лет для i =1,10 ;

n = 15 лет для i =11,20 ;

20 лет для i = 21,30.

5) Взносы в страховую компанию: Рстр = (0,05 + 0,02 q 3 (i)) · Д, д.е./год;

6) Число членов семьи Петрова:

2 для i =1,5 ;

3 для i = 6,10 ;

S= 4 для i =12,19 ;

5 для i = 20,25.

7) Прожиточный минимум: Пmin = 200 + 50 q 4 (i), ден. ед./мес.;

Необходимо определить характеристики ипотеки для Петрова, для чего нужно:

а) вычислить размер ежемесячного платежа, погашающего займ по традиционной (равновеликими суммами) схеме – РМТ;

б) определить минимальный размер семейного дохода семьи Петрова, исходя из условия, что месячные ипотечные платежи вместе со страховкой не должны превышать 35 % чистого семейного дохода – СДmin;

в) определить размер прожиточного минимума для семьи Петрова – Пmin;

г) установить, возможен ли ипотечный займ для г. Петрова с учетом размера месячного семейного дохода и необходимого прожиточного минимума. Если не возможен ипотечный кредит по причине малого дохода семьи, установить нижнюю границу дохода, при которой он доступен, и в дальнейшем считать, что такой доход семья имеет;

д) найти долю оставшегося ипотечного долга через 0,5 и 0,75 срока кредитного договора;

е) рассчитать размеры регулярных платежей (РТМ) и остатка долга (Дк) для традиционной ипотеки с равномерным погашением основного долга и шаровой ипотеки; составить сводную таблицу, характеризующую динамику РМТ и Дк для трех видов ипотечного займа, как это сделано в разделе 9.1.

ж) в заключении написать выводы по результатам проведенных расчетов и оформить работу по типичному образу для контрольных работ (см. раздел 8.7).

Задача 2 Постановка задачи Строительная фирма получает от муниципалитета заказ на строительство 100квартирного дома для работников бюджетной сферы. Под выполнение заказа строительная фирма берет долгосрочный льготный кредит в муниципальном банке.

Исходные данные

1. Размер ипотечного кредита (долга): Д = 6000 (1 + 0,3 q1 (i)) тыс. д.е.

2. Срок ипотечного кредита:

5 для i = 1,7 лет 7 для i = 8,15 лет n= 10 для i = 16,25 лет

3. Рыночная кредитная ставка: r = 0,16 (1+ 0,4 · q 2 (i)), 1/год;

4. Льготная кредитная ставка: g = 0,10 (1+ 0,2 · q 3 (i)), 1/год;

5. Отсрочка в погашении основного долга: Т = (0,3 + 0,2 q 4 (i)) · n, лет. Значение Т, подсчитанное в п. 5 округляется до ближайшего целого числа.

Необходимо определить:

а) относительную и абсолютную величину льгот (грант-элементов), предоставляемых строительной фирме муниципальной властью;

б) выполнить расчеты выполнить для льгот следующих видов:

пониженная ставка процента (g r);

пониженная ставка процента плюс отсрочка времени начала погашения основного долга;

беспроцентная ссуда;

беспроцентная ссуда плюс отсрочка времени начала погашения основного долга.

Методической базой решения задачи 2 является материал, данный в разделе 9.2 «Льготные долгосрочные кредиты».

После проведения расчетов, проанализировать результаты, сделать выводы и оформить задачу в соответствии с правилами выполнения контрольных работ, изложенным выше.

ЗАДАЧА 3

Постановка задачи Девелоперская фирма берет в муниципальном банке ипотечный кредит (Д) по льготной ставке g на n лет. Кредит берется в форме шаровой ипотеки. Поскольку разовое (шаровое) погашение долга для фирмы слишком сложно, она начинает заблаговременно создавать погасительный фонд посредством равновеликих взносов своих свободных средств в другой банк, где начисляются проценты по депозитной ставке r.

Исходные данные

1) Ипотечный долг фирмы: Д = 10 000 (1+ 0,4 · q 1 (i)), тыс. ден. ед.;

2) Ставка ипотечного кредита: g = 10 (1+ 0,3 · q 2 (i)), процент годовых;

3) Срок ипотечного кредита:

4 для i = 1,7 лет 6 для i = 8,15 лет n= 8 для i =16,21 лет 10 для 2 = 22,25 лет

4) Депозитная ставка процента: r = 15 (1+ 0,2 · q 3 (i)), процент годовых.

Необходимо определить:

а) размер регулярных взносов в погасительный фонд – R;

б) процентные платежи – Пi и ежемесячные расходы по амортизации долга Аi = R + Пi;

в) динамику средств в накопительном фонде Ni, представив расчеты в таблице «план погашения долга»;

г) рассчитать в абсолютном и относительном выражении экономию, возникающую от создания фонда погашения ипотечного кредита по сравнению с разовым (шаровым) погашением долга;

д) провести расчеты экономики в абсолютном и относительном выражении, если депозитная ставка процента в банке, где накапливается погасительный фонд, составляет 75 % от ставки ипотечного кредита (r = 0,75 g).

Методической основой решения задачи 3 является материал, рассмотренный в разделе 9.3 «Создание фонда погашения ипотечного кредита».

По результатам анализа проведенных расчетов написать заключение и оформить задачу в соответствии с правилами выполнения контрольных работ.

ЗАДАЧА 4 Постановка задачи Офисное здание имеет ипотечную задолженность, характеризуемую коэффициентом К = ИК: СН (где ИК – размер ипотечного кредита, СН – стоимость недвижимости). Через n лет предполагается продажа офисного здания (реверсия стоимости) по цене, составляющей определенную величину от сегодняшней стоимости.

Известен чистый операционных доход (ЧОД), приносимый собственнику офисным зданием, ставка ипотечного кредита (rк) и желаемая доходность для собственного капитала (r). Определить текущую стоимость офисного здания.

Исходные данные

1) Коэффициент ипотечной задолженности – К = 0,6 (1+ 0,1 q 1 (i)), безразм.

2) Срок ипотечного кредита

–  –  –

5 для i =1,10 лет n= 10 для i =11,25 лет

4) Реверсия недвижимости (цена перепродажи): РН = СН (1+ 0,1 · q 2 (i)).

5) Ставка ипотечного кредита: rк = 10 (1+ 0,2 · q 3 (i)), процент годовых.

6) Желаемая для инвестора доходность собственного капитала:

r = 15 (1+ 0,2 · q 4 (i)), процент годовых.

7) Чистый операционный доход, приносимый недвижимостью:

ЧОД = 90 000 (1+ 0,2 · q 1 (i)), ден. ед./год.

Необходимо определить:

а) Стоимость недвижимости (СН) для предложенных исходных данных;

б) Уменьшив и увеличив коэффициент ипотечной задолженности (К) на 10 % от исходного значения, рассчитать стоимость недвижимости;

в) Уменьшив и увеличив стоимость перепродажи недвижимости (РН) на 10 % от исходного значения, рассчитать стоимость недвижимости;

г) Уменьшив и увеличив ставку доходности для собственного капитала на 10 % от исходного уровня, повторить расчеты стоимости недвижимости.

Расчеты по п.п. б), в), г) выполняются при неизменных остальных значениях исходных величин, которые остаются на уровне значений, принятых в п. а). Составить сводную таблицу полученных результатов, отражающую влияние на стоимость недвижимости (СН) изменения коэффициента ипотечной задолженности (К), стоимости реверсии (РН) и ставки доходности на собственный капитал (r).

Сделав выводы по результатам расчетов и оформить задачу по правилам оформления контрольных работ.

Глава 10

ПЛАНИРОВАНИЕ И ОЦЕНКА

ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

РИЕЛТЕРСКОЙ ФИРМЫ

Эта глава является наиболее краткой, т.к. в отличие от глав 8 и 9 не нуждается в пояснении методических основ анализа операций с недвижимостью. Они сделаны в основном тексте – см. часть I, глава 3, раздел 3.2, пункт 3.2.3 «Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерских фирм». Обойти в контрольных мероприятиях этот важный для риэлтерских фирм материал, было бы неправильно, но поскольку он уже изложен, ниже приводится только индивидуализированная контрольная задача по теме.

Постановка задачи Риелтерская фирма расходует ежегодно на аренду помещения, коммунальные платежи, рекламу, заработную плату, информационное обеспечение, обеспечение безопасности и т.п. величину «Р». Рентабельность издержек производства считается достаточной, если она равна «rизд». Приемлемым для риэлтерской фирмы считается коэффициент ресурсоотдачи (выручка от реализации / активы) равный «кро». Доля собственного капитала в пассивах риэлтерской фирмы равна ск. Доля оборотного капитала в активах равна об.к, а его структура следующая: доля материальных затрат – мз, доля дебиторской задолженности – дз, доля денежных средств

– дс = 1 – мз – дз. Величина краткосрочных обязательств равна КрОб.

Предположим, что фирма занимается в основном сделками купли–продажи и средняя стоимость одной сделки равна С, а доля трансакционных издержек составляет в стоимости. Предположим, что чистая прибыль (ЧП) составляет долю от балансовой (БП).

Исходные данные

1. Расходы риэлтерской фирмы: Р = 200 (1 + 0,5 q1 (i)), тыс. долл. в год.

2. Рентабельность издержек: rизд = 0,2 (1 + 0,4 q2 (i)), 1/год.

3. Коэффициент ресурсоотдачи: кро = 1,5 (1 + 0,3 q3 (i)), 1/год.

4. Доля собственного капитала в финансировании фирмы: ск = = 0,7 (1 + 0,2 q4 (i)), безразм.

5. Доля оборотного капитала в активах: об.к = 0,4 (1 + 0,25 q1 (i)), безразм.

6. Доля материальных затрат в оборотном капитале:

мз = 0,3 (1 + 0,2 q 2 (i)), безразм.

7. Доля дебиторской задолженности в оборотном капитале:

дз = 0,4 (1 + 0,1 q3 (i)), безразм.

8. Краткосрочные обязательства фирмы: КрОб = 0,6 (1 + 0,15 q4(i)), безразм.

9. Средняя стоимость одной сделки «купля-продажа»:

С = 30 (1 + 0,3 q1 (i)), тыс. ден. ед./ед.;

10. Доля транзакционных издержек в стоимости сделки:

= 0,06 (1 + 0,2 q2 (i)), безразм.

11. Доля чистой прибыли в балансовой прибыли: = 0,6 (1 + 0,15 (q 3(i)), безразм.

Требуется:

1) рассчитать минимальное число сделок купли-продажи в год (nmin), которые должна совершить фирма, чтобы обеспечить себе требуемую рентабельность издержек (rизд);

2) определить размер выручки от реализации (ВР);

3) найти типичную величину активов фирмы А, соответствующих ее обороту (выручке);

4) вычислить рентабельность активов RA и собственного капитала Rск;

5) определить финансовую устойчивость Кф.у и коэффициенты текущей Ктек. л, срочной – Кср. л и абсолютной – Каб. л ликвидности;

6) повторить расчеты, изменив количество сделок на 20% в сторону увеличения и уменьшения по сравнению с минимальным количеством при неизменных издержках, и рассчитать влияние на эффективность фирмы изменение в сторону увеличения и уменьшения расходов при неизменном (минимальном) числе сделок. Заполнить таблицу.

–  –  –

По результатам расчетов сделать выводы о влиянии на доходность (рентабельность) инвестиций капитала в риэлтерскую фирму количества сделок и издержек по содержанию фирмы.

N 13. При проведении вариантных расчетов, считать что во 2 и 3 вариантах размер основного капитала в активах (А = Аосн. + Аоб.) остается как в 1-м варианте, а размер оборотного меняется в зависимости от изменения величины выручки, т.е.

Аоб. i = (ВРi / BP1) Aоб. 1. В 4 и 5 вариантах размер активов и структура пассива баланса считаются неизменными, т.е. как в 1-м варианте.

Все формулы необходимые для выполнения расчетов, приведены ниже без пояснений в произвольном порядке. В них нужно разобраться по конспекту лекций (см. 3.2.3) самостоятельно и выстроить в последовательность, обеспечивающую получение ответов на поставленные в задаче вопросы:

а) рентабельность активов и собственного капитала:

Ra = ЧП : А, Rcк = ЧП : (ск · А);

б) Балансовая и чистая прибыль фирмы:

БП = ВР – Р, ЧП = · БП;

в) выручка от реализации, обеспечивающая заданную рентабельность издержек:

ВР = n · С ·, Р (1 + rизд) = nmin · C · ;

г) коэффициент ресурсоотдачи и размера оборотного и основного капитала:

Кро = ВР : А, Аоб. = об.к · А, Аосн. = А – Аоб.

д) коэффициенты финансовой устойчивости, текущей, срочной и абсолютной ликвидности:

Кф.у = ск : (1– ск); Ктек.л = Аоб : КрОб;

Кср.л = Аоб (1 – мз) : КрОб; Каб. л = А (1 – мз – дз) : КрОб.

По результатам расчетов сделать необходимые выводы; оформить задачу по правилам выполнения контрольных работ.

–  –  –

Экзаменационные вопросы предлагаются нами как один из многих возможных вариантов. Более точная позиция преподавателя с выбором конкретного содержания вопросов и задач определяются решением кафедры.

1. Понятие недвижимости, ее родовые свойства; физические, экономические, правовые, социальные характеристики.

2. Недвижимость как товар и как капитал.



Pages:     | 1 |   ...   | 4 | 5 || 7 |

Похожие работы:

«Министерство образования и науки Российской Федерации ФГАОУ ВПО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина» Л.П. Сидорова МЕТЕОРОЛОГИЯ И КЛИМАТОЛОГИЯ Часть 1. Метеорология Учебное электронное текстовое издание Подготовлено кафедрой «Безопасность жизнедеятельности» Научный редактор: доц., канд. тех. наук В.И. Лихтенштейн Представлены учебно-практические главы по разделам курса «Метеорология» с вопросами и наглядными иллюстрациями по изложенному материалу, а также словарем...»

«ФГОС ВО РАБОЧАЯ ПРОГРАММА ПРАКТИКИ РАБОЧАЯ ПРОГРАММА УЧЕБНОЙ ПРАКТИКИ (вид практики) по генетике (название практики в соответствии с учебным планом) Направление: 44. 03. 05. Педагогическое образование (код, наименование) Уровень образования: бакалавриат (бакалавриат, магистратура, среднее профессиональное образование) Профильная направленность: Биология. Безопасность жизнедеятельности Челябинск, 201 РАБОЧАЯ ПРОГРАММА УЧЕБНОЙ ПРАКТИКИ (вид практики) по генетике (название практики в...»

«1. ЦЕЛИ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ ПРАКТИКИ Цель – изучение организационной структуры служб по применению электрической энергии в с.-х. производстве;– изучение передового опыта эксплуатации и обслуживания электроустановок;– сдача экзамена по технике безопасности на квалификационную группу не ниже третьей;– приобретение навыков руководящей и организаторской работы;– изучение наиболее эффективных технологий с.-х. производства на промышленной основе и опыта передовой организации...»

«Пояснительная записка Рабочая программа учебного курса «Основы безопасности жизнедеятельности» (далее – ОБЖ) для 10-11 классов (далее – Рабочая программа) составлена на основе авторской образовательной программы под общей редакцией А.Т. Смирнова (программа по курсу «Основы безопасности жизнедеятельности» для 10-11 классов общеобразовательных учреждений, авторы А.Т. Смирнов, Б.О.Хренников, М.В. Маслов, В.А. Васнев //Программы общеобразовательных учреждений. Основы безопасности жизнедеятельности....»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт математики и компьютерных наук Кафедра информационной безопасности Ниссенбаум Ольга Владимировна КРИПТОГРАФИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ЗАЩИТЫ ИИНФОРМАЦИИ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов специальности 10.05.01 Компьютерная безопасность, специализация «Безопасность...»

«НОВИНКИ ПО «ТАМОЖЕННОМУ ДЕЛУ» Вагин В.Д., Таможенные органы и их роль в обеспечении экономической безопасности в сфере ВЭД, учебное пособие, ИЦ «Интермедия», 2016. 144 с. Цена (твердый переплет) – 480 рублей. Аннотация. В учебном пособии рассматриваются вопросы, раскрывающие тему «Роль таможенных органов в обеспечении экономической безопасности внешне-экономической сферы» учебной дисциплины «Экономическая безопасность». Структура учебного пособия включает материал, предназначенный для усвоения...»

«РАБОЧАЯ ПРОГРАММА на 2014-2015 учебный год Учитель: Кривенкова Любовь Андреевна (Ф.И.О.) Предмет: Окружающий мир Класс: 1 «А» Ачинск Количество часов: 66 ч Всего 66 часов; в неделю 2 часа, 33 недели. Планирование составлено на основе программы: Окружающий мир. Автор: Е. В. Чудинова, Е. Н. Букварева. Сборник программ для начальной общеобразовательной школы. (Система Д.Б.Эльконина – В.В.Давыдова). – М.: Вита-Пресс, 2004 год и методических рекомендаций для учителя по УМК «Окружающий мир» (1 класс)...»

«Главам субъектов Российской Федерации (Щ-ОЧ В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2015 № 309 в целях снижения травматизма при занятиях физической культурой и спортом в единый перечень продукции, подлежащей обязательной сертификации, внесены изменения в части включения в него спортивного инвентаря повышенной травмоопасности: футбольных, мини-футбольных, гандбольных и хоккейных ворот (далее Ворота). С даты вступления в силу указанного постановления...»

«МУНИЦИПАЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КУЛЕШОВСКАЯ СРЕДНЯЯ ОБЩЕОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ШКОЛА № 17 АЗОВСКОГО РАЙОНА «Утверждаю» Директор МБОУ Кулешовской СОШ №17 Азовского района Приказ от _2014г. №_ _ /Малиночка И.Н./ РАБОЧАЯ ПРОГРАММА по основам безопасности жизнедеятельности Уровень общего образования (класс): основное общее, 5, 7, 8 класс. Количество часов: 5 класс 35 ч., 7 класс -35 ч., 8 класс 35 ч. Учитель: Ведерман Мария Васильевна. Программа разработана на основе: примерной...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» ЛИПЕЦКИЙ ФИЛИАЛ Кафедра «ЭКОНОМИКА И ФИНАНСЫ» И.А. Рыбина ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ Учебно-методическое пособие по организации самостоятельной работы студентов всех форм обучения специальности 38.05.01 «Экономическая безопасность» Воронеж • 2015 УДК 330.322 ББК 65.263-24я73 Р93...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт математики и компьютерных наук Кафедра информационной безопасности Ниссенбаум Ольга Владимировна КРИПТОГРАФИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ЗАЩИТЫ ИИНФОРМАЦИИ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов специальности 10.05.01 Компьютерная безопасность, специализация «Безопасность...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кемеровский государственный университет» Филиал в г. Прокопьевске (ПФ КемГУ) (Наименование факультета (филиала), где реализуется данная дисциплина) Рабочая программа дисциплины (модуля) Безопасность жизнедеятельности (Наименование дисциплины (модуля)) Направление подготовки 38.03.02/080200.62 Менеджмент (шифр, название направления)...»

«А. П. Алексеев С. В. Хавроничев МОНТАЖ И ЭКСПЛУТАЦИЯ ЭЛЕКТРОУСТАНОВОК Лабораторный практикум ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ВОЛГОГРАДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ КАМЫШИНСКИЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) ВОЛГОГРАДСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА А. П. Алексеев С. В. Хавроничев МОНТАЖ И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЭЛЕКТРОУСТАНОВОК Лабораторный практикум РПК «Политехник» Волгоград УДК 621....»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Юго-Западный государственный университет» Кафедра уголовного права УТВЕРЖДАЮ Проректор по учебной работе О. Г. Локтионова «_»_2014г. УГОЛОВНОЕ ПРАВО Методические рекомендации по выполнению курсовых и выпускных квалификационных работ для специальностей 030900.62, 030900.68, 030501.65 «Юриспруденция», 031001.65 «Правоохранительная...»

«Муниципальное дошкольное образовательное учреждение детский сад общеразвивающего вида № 5 Методическое пособие Развивающий компьютерный комплекс Оглавление Введение.. Пакет документов по организации РКК. Приказ «Об утверждении Положения о Развивающем компьютерном комплексе»..4 Положение о Развивающем компьютерном комплексе. Приказ «Об организации работы Развивающего компьютерного комплекса»..8 Должностная инструкция воспитателя, ответственного за Развивающий компьютерный комплекс (РКК).9...»

«Методические рекомендации по энергосбережению в преподавании предмета «Биология» «Экономия и бережливость – главные факторы экономической безопасности государства» Директива №3 Президента Республики Беларусь № п/п Класс Глава Тема урока Элементы эффективного энергопотребления Многообразие Фотосинтез. Поглощение Все виды возобновляемой энергии 1. живых организмов минеральных веществ. Значение происходят от солнца растений в природе и жизни человека Дикие и домашние животные. Определить перечень...»

«МОСКВА • 2007. Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова Социологический факультет Кафедра социологии безопасности В.Н. КУЗНЕЦОВ СОЦИОЛОГИЯ БЕЗОПАСНОСТИ Учебное пособие Допущено Учебно-методическим объединением по классическому университетскому образованию к изданию в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению 040200 Социология МОСКВА УДК 3 Рекомендовано к изданию кафедрой cоциологии безопасности Социологического факультета...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт химии Кафедра органической и экологической химии Ларина Н.С. ГЕОХИМИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов очной формы обучения по направлению 04.03.01 Химия, программа подготовки «Академический бакалавриат», профиль подготовки Химия окружающей среды,...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кемеровский государственный университет» Новокузнецкий институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Кемеровский государственный университет» Факультет информационных технологий Кафедра экологии и техносферной безопасности Рабочая программа дисциплины Б3.Б.2.4...»

«Муниципальное бюджетное образовательное учреждение Велижская средняя общеобразовательная школа № УТВЕРЖДАЮ Директор МБОУ Велижская СОШ № Т.Ф.Мерзлова «_29_»марта_2013г. ПАСПОРТ по обеспечению безопасности дорожного движения Велиж — 2013г.Содержание: I. Справочные данные.II. Приложение к паспорту методических и нормативных документов: 1. Памятка для администрации образовательного учреждения; 2. Документы по ПДДТТ в МБОУ Велижская СОШ № 1; 3. План проведения лекций по предупреждению детского...»







 
2016 www.metodichka.x-pdf.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Методички, методические указания, пособия»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.