WWW.METODICHKA.X-PDF.RU
БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Методические указания, пособия
 


Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 7 |

«У9(2).я7 С50 В.Н. Смагин, В.А. Киселева ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Челябинск Издательство ЮУрГУ ББК У9(2)–56.я7 + Х623.1.я7 Одобрено учебно-методической комиссией факультета ...»

-- [ Страница 4 ] --

Di Pi n ЧДД (NPV) = 0; (1) ( 1 E )i i0

–  –  –

Критерий чистого дисконтированного дохода – ЧДД (в англоязычной литературе NPV – Net Present Value – чистой текущей стоимости) имеет размерность денежной единицы и показывает насколько богаче станет инвестор с позиции текущего момента времени после окончания проекта. Если, например, речь идет о предприятии, осуществляющем реконструкцию, то ЧДД (ф-ла 5.1) показывает насколько возрастет рыночная стоимость предприятия после реконструкции. И если ЧДД 0, то инвестиционный проект экономически эффективен, в противном случае инвестиции неоправданны.

У всех абсолютных показателей, и ЧДД тоже, имеется недостаток. Одного и того же результата, например, ЧДД = 1 млн. руб., можно достичь, вложив 5, 10 или 20 млн. руб. Легко понять, что инвестора больше устраивает вложение 5, чем 10 или 20 млн. руб.

Поэтому представляют интерес относительные показатели, указывающие размер результата в расчете на единицу вложений. Наиболее важным из них является критерий внутренней нормы доходности (рентабельности) – ВНД (в англоязычной литературе IRR – Internal Rate of Return), который имеет размерность (руб./год) /руб. = 1/год и выражает среднюю за срок проекта рентабельность инвестиций.

Он показывает, сколько в среднем за срок жизни проекта получает рублей в год инвестор с рубля вложений или, что аналогично, максимально возможный размер платы за привлеченные к реализации проекта инвестиционные ресурсы, если бы проект осуществлялся на заемные средства; при Е=ВНД дисконтированные (с помощью коэффициента Е) доходы и расходы сравняются и в результате проект не даст отдачи. Проект – см. формулу (2) – окажется невыгодным: ЧДД = 0 при Е = ВНД. Проект экономически оправдан, если ВНД Е (и тогда всегда ЧДД 0).

Показатель ВНД не заменяет показателя ЧДД. Дело в том, что показатель ЧДД позволяет оптимизировать инвестиционные портфели, т.к. обладает свойством аддитивности (сложения) результатов. Для двух независимых инвестиционных проектов А и В, имеющих результаты, допустим, в размер ЧДД (А) = 3 и ЧДД (В) = 9 млн. руб., имеет место выражение ЧДД (А+В) = ЧДД (А) + ЧДД (В) = 9 млн. руб., показывающее, что портфель из двух инвестиционных проектов даст отдачу, равную сумме отдач от двух независимых вложений. В то же время, если доходность проекта А равна, например, 20 копеек в год с рубля вложений, т.е. ВНД (А) = 0,2 1 /год, а доходность проекта В равна ВНД (В) = 0,3 1/год, то отдача на единицу вложений от портфеля А + В, т.е. суммы проектов будет находится в промежутке от 20 до 30 копеек в год с рубля инвестиций, а вовсе не 50 копеек в год на рубль, т.е.

ВНД (А + В) ВНД (А) + ВНД (В) = 0,2 + 0,3 = 0,5 1/год.

Достоинство показателя ЧДД в том, что он прямо отражает цель инвестиционной деятельности – увеличение рыночной стоимости недвижимости.

Достоинство показателя ВНД в том, что он позволяет оценить «запас прочности» проекта по отношению к ошибкам в оценке будущих денежных потоков.

Именно на основе прогноза арендной платы делается вывод о выгодности вложений в недвижимость. Если незначительные ошибки в денежных потоках приводят к изменению вывода о выгодности вложений, то с таким проектом лучше не связываться.

Например, инвестора устаивает доходность Е = 0,2 1/год, а расчет доходности по формуле (2) дает результат ВНД = 0,21 1/год. В этом случае ЧДД 0, но небольшие неизбежные отклонения в величинах денежных потоков могут снизить доходность до ВНД = 0,19 1/год и в результате ситуация, когда ЧДД 0, ВНД Е поменяется на обратную ЧДД 0, ВНД Е, что означает смену выгодности проекта на убыточность. Но если окажется ВНД = 0,4 1/год, т.е. проект содержит в себе двукратный запас прочности по доходности (Е = 0,2), то даже заметные (разумеется, до известного предела) отклонения в величинах денежных потоков не смогут изменить вывода о целесообразности инвестиций.

Показателем, выражающим общую отдачу с каждой единицы инвестиций, является индекс доходности – ИД (в англоязычной литературе PI – Profitability Index). Он безразмерен и характеризует во сколько раз дисконтированный доход превосходит дисконтированные затраты (3). Если ИД 1, то инвестиции выгодны.

С формальной точки зрения коэффициент Е имеет следующий смысл. Из формул (1) – (3) следует, что получаемый по ним результат зависит напрямую от коэффициента дисконтирования Е. Когда Е возрастает от нуля, то ЧДД при прочих равных условиях убывает и при достижении значения Е = ВНД проект становится невыгодным (ЧДД = 0, ИД = 1). Дальнейшее увеличение Е, сверх ВНД, приводит ко все большему снижению уже отрицательного значения ЧДД и уменьшению ИД, который (индекс доходности) все более приближается к своей нижней границе, равной нулю.

С содержательной точки зрения Е является минимально приемлемой для инвестора доходностью его капиталовложений. Имеется в виду, что существуют альтернативные варианты для инвестиций с отдачей Е. И если он выбирает данный вариант инвестиций, то он надеется получить отдачу большую Е, а точнее равную ВНД. Заметим, что при ВНД Е, имеет место ЧДД 0 и ИД 1.

С позиции количественной определенности Е является суммой безрисковой доходности и надбавки за риск инвестирования в недвижимость (метод кумулятивного построения), т.е.

Е = Кбр + Криск. (4) Безрисковая доходность определяется по формуле И. Фишера

–  –  –

r – реальная безрисковая ставка процента равная, например, доходности по государственным долгосрочным обязательствам;

s – инфляционные ожидания.

Допустим, что r = 0,03 1/год, s = 0,09 1/год, тогда

–  –  –

Часто в российской практике за безрисковую доходность принимают также ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая включает в себя инфляцию и доходность по депозитам в банках особой надежности (например, Сбербанка).

Надбавка за риск инвестирования Криск. менее определена, т.к. устанавливается экспертами на основании их субъективно – интуитивного мнения по рациональности соотношения прибыли и риска, но, что очень важно, учитывает специфику конкретного объекта недвижимости.

ПРИМЕР 1 Инвестор приобретает доходный дом. Процентная ставка по безрисковым инвестициям, допустим, равна 12,3 % годовых. Инвестиции в доходный дом являются долгосрочными и нет уверенности, что, предположим, через 5 или 7 лет его можно продать за ту же сумму, что покупается сегодня. Поэтому инвестор (с помощью экспертов) устанавливает надбавку 3 %. В отличие от ценных бумаг, для продажи недвижимости без потери стоимости, требуется значительное время и в качестве компенсации за низкую ликвидность добавляется еще, например, 2,7 %.

Кроме того, инвестиции в недвижимость требуют затрат на управление (сбор арендной платы, организация ремонта, ведение финансовой отчетности и др.).

Оплата менеджмента, допустим, происходит за счет доходов собственника и установлена в размере 2,5 %. В результате по методу кумулятивного построения находим коэффициент дисконтирования Е:

–  –  –

ПРИМЕР 2 Приобретается фирма, производящая щебенку для строительства. Требуется рассчитать ставку дисконта методом кумулятивного построения. Решение представлено в таблице. Пункты со 2 по 7 показывают установленную экспертами процентную надбавку к безрисковой ставке за соответствующий риск:

–  –  –

В рассмотренных выше примерах предполагалось, что недвижимость приобретается только на собственный капитал. Однако, как правило, инвестор использует и капитал, который заимствует на финансовом рынке. В этом случае чистый доход будет распределятся между инвестором и арендатором и поэтому из – за разности стоимости (нормы доходности) собственного и заемного капитала возникает ситуация, известная как финансовый леверидж, или финансовый рычаг. Для таких инвестиционных проектов базовая ставка процента (коэффициент дисконтирования) рассчитывается как средневзвешенная ожидаемых ставок процента для каждого участника инвестиционного проекта (метод связанных инвестиций).

ПРИМЕР 3 Инвестор, приобретая недвижимость, вносит 20 % ее цены в форме первого взноса, а на остальные 80 % берет ипотечный кредит из расчета 16 % годовых под залог недвижимости. Базовая ставка процента рассчитывается как средневзвешенная ставка процента – ССП (в англоязычной литературе WACC – Weighted Average Cost of Capital). Если ожидаемая инвестором норма прибыли равна 23 %, то

–  –  –

Полученный коэффициент дисконтирования позволяет рассчитать по формулам (1) – (3) абсолютный эффект инвестиций – ЧДД, относительный, т.е. на единицу инвестиций – ИД и аналог рентабельности активов – ВНД.

–  –  –

где R – общая ставка капитализации, 1/год; ЧОД – чистый операционный доход, руб./год (см. табл. 4.1); V – рыночная цена недвижимости, руб.

ПРИМЕР 4 Оценивая недвижимость, риелтор нашел аналогичный объект, который был продан за 20 млн. руб. и приносил чистый доход 5 млн. руб./год. Поэтому ставка капитализации по формуле (4) будет равна:

5 млн. руб./год 0,25 1/год (25 % годовых) R= 20 млн. руб.

В дальнейшем для объектов с этого же сегмента рынка, зная (рассчитывая) приносимый или чистый операционный доход ЧОД, определяется стоимость объектов по формуле: V = ЧОД R. Заметим, что величина обратная R, является периодом времени, за который чистый операционный доход покроет стоимость приобретенной недвижимости и называется сроком окупаемости – Ток = 1 R, год.

Имеется ли связь между коэффициентом дисконтирования Е в формулах (1) – (3) и ставкой капитализации R в формуле (4)? Покажем, что связь тесная.

Предположим, что формуле (1) чистые операционные доходы всех лет одинаковы, т.е. Д i – Pi = ЧОД i = const, и недвижимость существует неограниченно долго (амортизация равна нулю), т.е. nа = 0. Тогда получим (суммируя геометрическую прогрессию со знаменателем (1 + Е)-1):

–  –  –

Формула (5) тождественна формуле (4); в них используются лишь разные обозначения одних и тех же понятий: ЧДД = V, R = E.

Равенство R = E справедливо, если недвижимость служит бесконечно долго и, следовательно, если амортизация равна нулю. На практике срок службы недвижимости (если это не земля) ограничен, и поэтому R E. В этом случае коэффициент капитализации R и базовая процентная ставка rбаз = Е связаны между собой соотношением, учитывающим норму амортизации (nа):

R = rбаз + nа = Е + nа (6)

Если в рассмотренных выше примерах, считать срок службы доходного дома Тсл = 30 лет, а предприятия по выпуску щебенки 20 лет, то для доходного дома nа = 1/30 = 0,0333 (или 3,33 % в год), а для щебеночного предприятия n а = 1/20 = 0,05 (или 5 % в год). В результате общий коэффициент капитализации, который будет участвовать в оценке недвижимости, станет равным:

а) доходный дом: R = 20,5 % + 3,33 % = 23,83 % в год

б) щебеночное предприятие: R = 23 % + 5 % = 28 % в год Коэффициент общей капитализации (см. формулу (6)) состоит из двух слагаемых. Первое показывает ставку дохода на капитал (норму прибыли), второе – норму возврата (простого возмещения) капитала через механизм амортизации.

Формула (6) простейшая, в ней предполагается, что амортизация равномерная и стоимость недвижимости стабильная во времени, что недвижимость не отягощена ипотечным кредитом. Эти и другие специфические особенности, встречающиеся в действительности, учитываются с помощью разнообразных методов инвестиционно-ипотечного анализа, с которыми можно познакомиться по более полным руководствам. Но в основе всех методов лежит теоретическая посылка – стоимость недвижимости является капитализацией приносимых ею доходов.

–  –  –

Собственник распоряжается объектом недвижимости в соответствии с правилами рационального экономического поведения, т.е. так, чтобы объект приносил максимальный доход и/или имел наибольшую стоимость.

Рыночная стоимость объекта недвижимости должна определяться не только на основе продолжения его сегодняшнего использования, но с учетом всех альтернативных вариантов, в том числе и предусматривающих улучшение объекта. При этом рассматриваемые альтернативные варианты должны отбираться с учетом правовой обоснованности, физической и технологической осуществимости, финансовой обеспеченности.

1) Правовая обоснованность означает, что проекты должны отвечать правилам зонирования территорий, закону об охране окружающей среды, строительному и жилищному кодексам, учитывать установленные для территории нормы энергопотребления, имеющиеся сервитуты, контрактные соглашения и пр. В отдельных случаях девелопер предоставляет 10 % квартир в многоквартирных домах людям с низким уровнем дохода по ценам, ниже рыночных или сниженным ставкам арендной платы, что влияет на эффективность инвестиционного проекта.

Следует учитывать, что на земельном участке могут находиться исторические здания, не подлежащие сносу, или захоронения. В любом случае, правовые ограничения, которые скажутся на использовании земли, должны пройти правовую экспертизу у юристов, имеющих соответствующую лицензию.

2) Физическая и технологическая осуществимость означает, что следует учитывать размер и форму участка, наличие склонов и затопляемых зон (что неприемлемое для некоторых построек), крупных скальных образований (потребуются дорогостоящие взрывные работы) и растительности, знать несущее качество почвы и ее дренажные свойства. Последнее предопределяет тип фундамента, этажность построек. Необходимо учесть наличие или отсутствие коммунальных сетей и предельный объем оказываемых коммунальных услуг, назначение соседней зоны. Если она предназначена для крупного промышленного предприятия с вредными для окружающей среды отходами производства, то строительство жилого квартала вряд ли имеет смысл (недвижимость будет иметь низкую цену), лучше разместить здесь складские помещения. Важна живописность участка, его престижность и т.п.

3) Финансовое обеспечение предполагает, что поток денежных средств от строящегося на земле объекта недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, что он позволит вернуть вложенных капитал и получить желаемую ставку доходности. При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и получением отдачи, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка для каждого альтернативного варианта.

Если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или промышленной застройки не могут рассматриваться. Однако если есть информация, что в будущем нормы зонирования для данного участка земли будут пересмотрены, то нынешние ограничения не должны исключать вариантов нежилой застройки, разумеется, с учетом сдвига во времени финансовых потоков для некоторых альтернативных вариантов.

Окончательный выбор из возможных альтернатив опирается на критерий экономической целесообразности – максимум рыночной стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим анализ альтернатив на примере оценки земельного участка (результаты расчета вариантов представлены в табл. 5.1).

Таблица 5.1.

Оценка стоимости земельного участка путем сравнения альтернативных вариантов его использования Торговый Офисное Жилой № Показатели центр здание дом Выручка от реализации (без налога с оборота) 1.

–  –  –

Три варианта освоения земельного участка рассчитаны исходя из потенциала его месторасположения (привлекательности для возможных пользователей), правовых возможностей реализации проектов, грунтовых и топографических условий, технологической и финансовой обоснованности и т.п.

Далее определяются выручка, затраты и прибыль по каждому варианту. Центральным пунктом является разделение получаемой прибыли на относящуюся к построенным зданиям и к земельному участку. Это разделение выполняется путем расчета коэффициента капитализации для каждого варианта (строка 5).

Коэффициенты учитывают специфические риски каждого проекта, структуру финансирования, допустимый для инвесторов срок окупаемости вложенного капитала, ожидаемое со временем повышение или снижение стоимости каждой постройки и прочие условия. Находится прибыль, относимая к постройкам (строка 6).

Затем прибыль, относящаяся к земле капитализируется (в данном случае по коэффициенту 17 % годовых) и определяется стоимость земельного участка (строка 8). Поскольку вариант строительства торгового центра обеспечивает наибольшую стоимость земельного участка, он и является лучшим среди альтернативных с позиции произведенной оценки.

–  –  –

Классификация источников финансирования. Финансовый леверидж.

Риск кредитора. Ипотека. Закладная. Кратко срочное, долгосрочное и смешанное кредитование. Российский рынок финансирования недвижимости Недвижимость – дорогой товар и при его создании или приобретении трудно и не рационально обходиться только собственными средствами. Обращает на себя внимание разнообразие источников финансирования (рис. 5.2). Они имеют для инвестора разную доступность и заметно отличаются по цене. Количественные характеристики источников финансирования находятся в постоянном движении из-за изменения общей, региональной и локальной экономических ситуаций. На выборе источников финансирования сказываются и индивидуальные предпочтения участвующих в финансировании недвижимости сторон. Не может быть общих рекомендаций, чему следует отдать предпочтение, многое зависит от взгляда на текущее состояние, от необходимости учитывать средне- и долгосрочную перспективу и многих других обстоятельств.

Прибыль, если она есть, – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. Инвестировать можно только чистую прибыль, и поэтому, чтобы подойти к ее использованию, необходимо учесть налог на полученную прибыль – сегодня это 24 %. Далее, чем больше инвестируется прибыли, тем меньше дивиденды акционеров. И не все акционеры готовы пожертвовать синицей в руках (дивидендами) ради журавля в небе – ожидаемым в будущем доходом от инвестиций. Таким образом, доступность прибыли для инвестирования тоже не абсолютная.

–  –  –

Рис. 5.2. Источники финансовых ресурсов инвестирования в недвижимость Другой составляющей чистого денежного потока, идущего на предприятие, помимо чистой прибыли является амортизация. Она предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль – для расширенного. Конечно, амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстановить выбывающую из-за ветхости недвижимость и, следовательно, компенсировать изъятия амортизация либо за счет прибыли, но это проблематично в полном объеме, либо за счет привлеченных или заемных средств.

На долю собственных средств в настоящее время приходится около 70 – 80 % всей массы инвестиций в недвижимость. Среди собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70…90 %). В развитых странах с установившимся и эволюционно развивающимся рынком недвижимости примерно одинаковое соотношение между прибылью и амортизацией.

При недостаточности прибыли и амортизации в условиях растущего рыночного спроса собственные средства увеличивают, привлекая их через выпуск акций, продажу паев и долей – это так называемые привлеченные средства. Последний путь может быть очень важным для развития, но он затрудняет принятие ответственных решений по причине появления большого числа новых акционеров и может привести к утрате контроля над собственной фирмой.

Определенную, хотя и незначительную роль, играют ассигнования из бюджетов и внебюджетных фондов. Они усиливают инфляцию и затрудняют преобразование форм собственности, но играют важную социальную роль. Так из федерального бюджета финансируется строительство жилья для военнослужащих;

лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера; строительство объектов коммунального хозяйства межрегионального назначения и т.п. Из местных бюджетов выделяются ассигнования на строительство жилищного социального фонда для очередников бюджетных организаций, строительство объектов коммунального хозяйства, социальной инфраструктуры и др.

В финансировании недвижимости велика роль заемных средств (рис. 5.3).

Четвертый пункт достоинств и третий недостатков связаны с понятием финансового рычага / левериджа. Эффект финансового рычага (заемных средств) тем значительнее, чем больше разница в доходности недвижимости и ставки ссудного процента (дифференциал финансового рычага) и чем больше заемных средств приходится на рубль собственных (плечо финансового рычага). Например, если рентабельность активов составляет 25 %, а ссудная ставка 15 %, то разница в 10 % с рубля заемных средств будет отнесена в доход собственника и повысит рентабельность его средств. Но если случается обратное, то возвращать кредитору приходится больше, чем на его деньгах удается заработать и это ведет к убыткам.

Способ финансирования оказывает значительное влияние на рыночную стоимость недвижимости. С первого взгляда это кажется странным, поскольку физическое содержание недвижимости является неизменным при любом способе финансирования. Причина в том, что рыночная цена связана с величиной денежных потоков и доходностью инвестиций. В простейшем случае эта связь описывается зависимостью: цена равна отношению чистого денежного потока, генерируемого недвижимостью, к доходности инвестиций в недвижимость.

–  –  –

Рис. 5.3. Достоинства и недостатки заемных средств для инвестора Размер чистого денежного потока зависит от способа финансирования – собственные средства или заемные. В последнем случае важно, под какой процент, на какой срок взят в долг, какой график погашения основного долга предусматривается кредитным договором. Влияет и доходность на цену: при большом дифференциале и плече финансового левериджа доходность собственного капитала растет, но растет и риск неполучения запланированного дохода и сохранения собственного капитала инвестора.

Обязательства по ипотечным кредитам далеко не всегда автоматически переходят к покупателю. Это может иметь место, если кредитор одобряет сделку. Но часто закладные предусматривают положение о возможном сокращении срока кредита в случае последующей перепродажи недвижимости. В тех случаях, когда текущая ставка процента стала выше номинальной ставки по закладной, кредитор может одобрить перепродажу только в случае, если ставка по ипотеке поднимается до уровня текущей процентной ставки.

Продажа некоторых объектов недвижимости финансируется самим продавцом. Такое случается в спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты опасаются кредитовать неосвоенную землю, они предпочитают финансировать приобретение недвижимости, уже приносящей доход. По этой причине продавцы спекулятивной недвижимости вынуждены финансировать покупателей.

Они предлагают ему объект по разным ценам: по низкой, при покупке за наличные, и по более высокой, если они кредитуют покупателя. Причем цена тем выше, чем больше срок кредита, ниже процент, т.е. чем меньше ежегодных платеж на рыночную стоимость недвижимости.

В Европе три четверти всех кредитов выдается под залог недвижимости, который значительно снижает риск кредитора и уменьшает ставку ссудного процента.

Она в штатной экономической ситуации примерно раза в полтора ниже доходности объекта недвижимости, что и дает положительный эффект финансового рычага. Снижение риска кредитора обусловлено следующими причинами:

1) кредитуемый объект не подлежит быстрой физической порче, транспортировке, обычно застрахован и до погашения задолженности его состояние контролируется кредитором;

2) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней (в т.ч. ипотеки) является юридической гарантией исполнения кредитного договора;

3) недвижимость не подвержена резкому экономическому обесценению и при правильно установленной залоговой стоимости кредитор получит назад долг вместе с процентами;

4) юридическое оформление «закладных» по ипотечным кредитам позволяет кредитору пускать закладные в оборот и пополнять свои кредитные ресурсы;

5) гибкие условия кредитных договоров позволяют кредитору своевременно реагировать на изменение рыночных ставок ссудного процента, на изменение платежеспособности и финансовой устойчивости заемщика и влиять на возможность перепродажи кредитуемого объекта до истечения срока погашения долга.

Залоговые операции регулируются Законом РФ «О залоге» (1992 г.), ГК РФ (гл. 23 § 3 «Залог»), Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998 г.).

Ипотека (от греч. hipotheke – залог, заклад) – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. И залогодатель уже не является полным собственником имущества т.к. из полной триады собственника: «владение, пользование, распоряжение» у него остается только «владение» и «пользование».

Юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости, является ценной бумагой, называемой «закладной». В случае невыполнения платежных обязательств заемщиком, кредитор может продать недвижимость по цене, достаточной для покрытия долга. Столь высокая гарантия возврата долга позволяет получать более крупные займы под более низкие проценты на больший срок, чем при других формах обеспечения займов.

Ипотечный кредит существует во многих формах, обозначим кратко некоторые:

1) ипотека с шаровым платежом, предполагающая периодические выплаты только процентов. А основной долг гасится в конце срока кредитования одним или серией платежей;

2) ипотека «пружинная», предусматривающая равновеликие периодические платежи в счет погашения основного долга и процентных выплат на остаток долга;

3) ипотека с участием кредитора в текущем доходе и/или в приросте стоимости при продаже недвижимости;

4) ипотека с меняющейся процентной ставкой, снижающая риск кредитора и предполагающая адаптирование ипотечной ставки к меняющейся рыночной доходности ссудного капитала.

Названные для примера, а также другие формы ипотеки существуют в нескольких подформах, и это многообразие позволяет гибко совместить профили интересов и возможностей должника и кредитора. Конкретные расчеты, учитывающие специфику каждой ипотеки составляют содержание не рассматриваемого здесь ипотечно-инвестиционного анализа. Приведем лишь несколько примеров для первоначального знакомства с оценкой эффективности ипотеки.

Важную роль в оценке имеют понятия коэффициента ипотечной задолженности, ипотечной постоянной и ставки доходности собственного капитала.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости:

И 100 %, б/разм., КИЗ = К где И – сумма ипотечного кредита; К – стоимость недвижимости.

–  –  –

ПРИМЕР 1 При сумме ипотечного кредита И = 2800 тыс. руб., который взят на 7 лет по процентной ставке ипотечного кредита СИК = 15 % годовых, годовые платежи по обслуживанию долга ПОД = 560 тыс. руб. Ипотечная постоянная будет:

–  –  –

Поскольку ДСК = 33 % ДН = 25 %, то эффект финансового рычага положительный.

Все виды заемного финансирования можно разделить по срокам кредитования на три больших группы:

1. Краткосрочное финансирование (до года), которое осуществляется коммерческими банками. При этом предполагается, что когда объект будет построен девелопером (на его средства и средства коммерческого банка) или возможно по ходу строительства и тем более будет находиться в процессе реализации, под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит, который позволит вернуть краткосрочный кредит.

2. Долгосрочное кредитование (более года) заключается в том, что за счет одного инвестора осуществляются и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого кредитора может выступать коммерческий банк, но, как правило, им является «институциональный инвестор» – ипотечный банк, пенсионный фонд, страховая компания и т.п.

3. Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования – смешанное финансирование. Начинает кредитовать коммерческий банк, а потом подключается ипотечный. Вариант наименее рискованный, т.к. ипотечный банк обязуется предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости, либо обязуется выкупить объект недвижимости. Такое соглашение называется «выводящим обязательством», поскольку выводит коммерческий банк из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

В современных условиях в РФ ежегодный рыночный оборот недвижимости находится на уровне около 3 % от общего фонда недвижимости и, конечно, названные выше способы финансирования только создаются. Основными механизмами мобилизации финансовых ресурсов в России сегодня являются:

– «долевое» участие будущих потребителей недвижимости в формах: стопроцентной единовременной оплаты, оплаты по мере строительства объекта, оплаты с зачетом имеющегося жилья;

– выпуск «ценных бумаг» (частных и муниципальных «облигаций» или сертификатов) для привлечения инвесторов и финансирования строительства;

– товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками. Эта форма финансирования является одной из основных. Товарный кредит предполагает поставку стройматериалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой по мере поступления средств от дольщиков по данному объекту застройки. «Зачетная схема» предполагает расчет с подрядчиками «натуральным»

способом – квартирами в новом жилье;

– краткосрочное банковское кредитование, занимающее незначительную долю в общем финансировании из-за высоких ссудных процентов и отсутствия надежного обеспечения кредита. Применяется лишь на завершающих стадиях строительства и на срок от 3 до 6 месяцев.

Использование заменителей денег в форме разнообразных зачетных схем искажает рыночные отношения, создает многообразие цен на одинаковые объекты, затрудняет учет затрат, не позволяет застройщикам оценивать конкурентоспособность своей продукции, а покупателям рациональность своих приобретений, заметно удлиняет сроки строительства и реализации недвижимости.

Термины и понятия Виды эффектов от инвестиций в недвижимость Критерии чистого дисконтированного дохода, внутренней нормы доходности, индекса доходности Коэффициент дисконтирования Кумулятивное построение коэффициента дисконтирования Коэффициент общей капитализации Метод альтернатив при оценке стоимости недвижимости Финансовый рычаг/леверидж в финансировании недвижимости Риски кредитора при финансировании недвижимости Ипотека Закладная Долевое финансирование, товарное кредитование и «зачеты»

Упражнения

1. Верны ли следующие утверждения?

1. Повышение занятости населения является экономическим эффектом.

2. Рост прибыли инвестора характеризует бюджетный эффект.

3.Экономное использование природных ресурсов является народнохозяйственным эффектом.

4. Рост налоговых поступлений относится к бюджетному эффекту.

5. Инвестиции эффективны, если ЧДД 0.

6. Если ВНД Е, то инвестиции невыгодны.

7. Коэффициент дисконтирования характеризует нижнюю границу эффективности инвестиций, устраивающую инвестора.

8. Коэффициент дисконтирования равен сумме безрисковой доходности и надбавки за предпринимательский риск.

9. Коэффициенты дисконтирования и капитализации близкие по экономическому смыслу понятия.

10. Коэффициенты общей капитализации и дисконтирования численно отличаются на норму амортизации.

11. Акции, долевые и паевые взносы являются заемными средствами.

12. Облигации являются привлеченными средствами.

13. Финансирование с помощью акций относится к понятию финансового рычага.

14. Ипотека – это кредит под недвижимость, которой может распоряжаться ее собственник.

15. Закладная – это ценная бумага, которая может пускаться в оборот на финансовом рынке.

16. Долю долга в стоимости недвижимости показывает коэффициент ипотечной задолженности.

17. Ипотечная постоянная является отношением ежегодных платежей по обслуживанию долга к величине кредита.

18. Товарное кредитование, «зачеты» с подрядчиками, «долевое» участие потребителей недвижимости в финансировании строительства являются прогрессивными формами.

19. Финансирование через институциональных инвесторов является перспективным способом.

2. Акционерное общество «Молодежная мода» предполагает купить швейную фабрику за 40 млн. руб. и получать чистый операционный доход в течение четырех лет в размерах 15, 17, 15 и 12 млн. руб. Затем по оценкам экспертов фабрику удастся продать за 25 млн. руб. С помощью критерия ЧДД оценить выгодность покупки, если коэффициент дисконтирования равен 20 %.

3. В условиях предыдущей задачи рассчитать индекс доходности и сделать вывод о целесообразности инвестиций.

4. Для условий упр. 2 рассчитать внутреннюю норму доходности и прокомментировать результат.

5. Рассчитать коэффициент капитализации кумулятивным методом при следующих условиях: доходность правительственных облигаций – 12 %, плата за предпринимательский риск – 5 %, оплата управления недвижимостью – 2 %, оплата за недостаточную ликвидность – 2 %. Срок службы недвижимого имущества равен 25 лет и, следовательно, ставка возврата капитала – (1:25 лет) х 100 % = 4%.

6. Оценщику поручено определиться со стоимостью земельного участка. Зонирование разрешает, а технические характеристики допускают строительство аквапарка, гипермаркета и гостиничного комплекса. Коэффициент капитализации для земли равен 0,12. Собранная оценщиком информация такова (в тыс. у.е.):

–  –  –

7. Господин Иванов покупает 4-х комнатную квартиру за 90 тыс. у.е. под офис и оценивает доходность недвижимости в 30 % годовых. Он взял в банке ипотечный кредит в размере 60 тыс. у.е. на 5 лет под 14 % годовых, с обязательством выплачивать ежегодно 15 тыс. у.е. и уплатить основную сумму долга и недостающий процент разовым платежом в конце срока кредита. Нужно оценить целесообразность ипотечного кредита и возможность выплаты в срок основного долга.

–  –  –

Зачем нужно оценивать стоимость имущества? Стоимость имущества лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление, внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования (для исчисления налога) и многих других операций, совершающихся на рынке недвижимости. Оценивание является достаточно регулярной процедурой, так как подвижны многочисленные условия, характеризующие состояние объекта недвижимости в частности и рынка недвижимости в целом.

Оценка стоимости – не одномоментный акт, а длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, понимающего главные принципы оценки, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, понимания финансирования, налогообложения, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию. У него не должно быть имущественного или иного интереса в отношении оцениваемого объекта. Общая схема оценки стоимости объекта недвижимости представлена на рис. 6.1.

Стоимость недвижимости понятие неоднозначное. Существует много определений, отражающих разное содержание. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших вида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных (рис. 6.2).

С точки зрения рассматриваемого здесь вопроса об оценке стоимости наибольший интерес представляет понятие рыночной стоимости, которая в «ЕСО 2000» (Европейские стандарты оценки 2000 / пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.П.

Павлова, И.Л. Артеменкова. – М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003 г.) определяется следующим образом: «Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую был бы произведен обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в коммерческой («на расстоянии руки») сделке после надлежащего маркетинга, в которой стороны действовали бы, будучи хорошо осведомленными, расчетливо и без принуждения».

Близкая трактовка имеется в законе «Об оценочной деятельности в РФ».

–  –  –

Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

1. Физическая осуществимость;

2. Правовая обоснованность;

3. Финансовая возможность;

4. Максимум дохода/рыночной стоимости.

–  –  –

Согласование результатов различных оценок и написание отчета об установленной стоимости Рис. 6.1. Процедура оценки стоимости объекта недвижимости

–  –  –

Из определения следует, что стоимость продажи (цена продажи) и рыночная стоимость могут, и это бывает нередко, не совпадать. Например, у продавца нет времени (срочная продажа) на нормальную экспозицию на рынке (цена продажи будет занижена), объект имеет особую (субъективную) привлекательность для покупателя (цена продажи будет завышена).

Арендная стоимость – это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта.

Основным подвидом стоимости использования является инвестиционная стоимость, которая генерирует собственнику доход по определенной ставке капитализации. Предполагается, что собственник не имеет намерения изменить направление использования объекта, даже если существует более эффективные.

Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и показывает стоимость имущества за вычетом амортизации. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения либо на базе рыночной, либо восстановительной или инвентаризационной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости.

Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования.

В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом – рыночная стоимость, т.к. на ее основе или с ее учетом определяются арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Стоимость в использовании с ее подвидами согласно «Европейским стандартам оценки 2000» является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника. Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей, обсуждать которые в рамках учебной программы не будем.

Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения.

Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени. Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течении определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадает спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем. Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов (рис. 6.3).

–  –  –

При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, т.к. предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается и оно активно воздействует на рыночную стоимость. Рыночная стоимость, как показывает опыт, заметно подвержена многочисленным, преходящим событиям.

Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать, поэтому рыночные цены не стабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.

–  –  –

Принципы, связанные с объектом недвижимости, с пользователем, рыночной средой. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Из-за сложности процесса оценки и необходимости учета большого числа факторов, которые далеко не все известны и взаимодействие которых между собой и действие которых на результат оценки лишено однозначности, выводы оценщика воспринимаются с объективной на то настороженностью. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости, которые разрешаются в суде, арбитражном или третейском судах.

По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными процедурами и методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат, и в случае разногласий независимая сторона могла бы пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возникновения «ошибок», и при необходимости откорректировать результат.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических приемов и правил – принципов оценки недвижимости,– которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (принципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами) и связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесообразным и обоснованным; 4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (рис. 6.4).

Принципы пользователя, отражают его представления об объекте недвижимости и состоят из трех частей:

– принцип полезности, т.е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в данных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя;

– принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижимости с аналогичными свойствами и выберет вариант с наибольшей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью;

– принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожидаемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи.

–  –  –

Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из следующих позиций:

– принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожиданиям. Квартира «хрущевка»

стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам.

Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, обратное, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества;

– принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость недвижимости качества его местоположения – близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфраструктуре. Изменения в окружающей среде могут, как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;

– принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимости недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (рис. 6.3);

– принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;

– принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла – зарождение, рост, зрелость, упадок) и в окружающей объект среде.

Принципы, связанные с объектом недвижимости и первую очередь с землей, на которой расположен объект. К ним относятся:

– принцип остаточной продуктивности земли, который устанавливает, что основой стоимости земли является ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, что любая деятельность требует использования четырех факторов производства: капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и оборотных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточная продуктивность земли определяется, таким образом, через доход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления (см.

пример оценки стоимости земли в разделе 5.2);

– принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждого фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в размере $ 5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $ 12 тыс., что вклад ремонта равен $ 7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме, его стоимость возрастает на $ 20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $ 30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;

– принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост затрат начинает обгонять прирост дохода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости;

– принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства или составляющие объекта недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают полезность и стоимость;

– принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома площадью в 150 м2 в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличение земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечивает оптимального землепользования;

– принцип экономического разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Помимо права собственности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т.д. Причем переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, продавец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что подобная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание отдельно, сдав землю в долгосрочную аренду.

При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу.

Возможно, часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя, которые должны находиться на первом плане оценочного процесса нужно скомбинировать таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе главного принципа, объединяющего все предшествующие.



Pages:     | 1 |   ...   | 2 | 3 || 5 | 6 |   ...   | 7 |

Похожие работы:

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Юго-Западный государственный университет» Кафедра уголовного права УТВЕРЖДАЮ Проректор по учебной работе О. Г. Локтионова «_»_2014г. УГОЛОВНОЕ ПРАВО Методические рекомендации по выполнению курсовых и выпускных квалификационных работ для специальностей 030900.62, 030900.68, 030501.65 «Юриспруденция», 031001.65 «Правоохранительная...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от..2014 Содержание: УМК по дисциплине «Коррупционные правонарушения» для студентов по направлению подготовки (специальности) 08.01.01 «Экономическая безопасность» очной и заочной форм обучения Автор: Попова-Логачева Юлия Павловна Объем 40 стр. Должность ФИО Дата Результат Примечание согласования согласования Заведующий Протокол заседания Смахтин Рекомендовано кафедрой кафедры от Евгений к электронному..2014 уголовного права и..2014 Владимирович изданию процесса №...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт математики и компьютерных наук Кафедра информационной безопасности Ниссенбаум Ольга Владимировна ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов специальности 10.05.03 Информационная безопасность автоматизированных систем, специализация «Обеспечение...»

«Муниципальное бюджетное образовательное учреждение Велижская средняя общеобразовательная школа № УТВЕРЖДАЮ Директор МБОУ Велижская СОШ № Т.Ф.Мерзлова «_29_»марта_2013г. ПАСПОРТ по обеспечению безопасности дорожного движения Велиж — 2013г.Содержание: I. Справочные данные.II. Приложение к паспорту методических и нормативных документов: 1. Памятка для администрации образовательного учреждения; 2. Документы по ПДДТТ в МБОУ Велижская СОШ № 1; 3. План проведения лекций по предупреждению детского...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Национальный минерально-сырьевой университет «Горный» ПРОГРАММА вступительного испытания при поступлении в магистратуру по направлению подготовки 23.04.01 «ТЕХНОЛОГИЯ ТРАНСПОРТНЫХ ПРОЦЕССОВ» по магистерской программе «Организация перевозок и безопасность движения» Санкт-Петербург Программа вступительного экзамена в магистратуру по...»

«Содержание РАЗДЕЛ I 1. Общие сведения об общеобразовательном учреждении 2. Руководители общеобразовательного учреждения 3. Структура управления общеобразовательным учреждением 4. Структура общеобразовательного учреждения 4.1. Контингент обучающихся 4.2. Структура классов и состав обучающихся 5. Условия осуществления образовательного процесса 5.1. Материально-техническая база 5.2. Режим обучения 5.3. Организация питания 5.4. Обеспечение безопасности 5.5. Кадровое обеспечение образовательного...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ _ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Анализ риска опасных производственных объектов Методические указания к практическим занятиям по курсу «Управление техносферной безопасностью» ПЕНЗА 2014 УДК 65.012.8:338.45(075.9) ББК68.9:65.30я75 Б Приведена теория, методика и примеры анализа и расчета величины риска аварии для опасного производственного объекта. Рассмотрены вопросы теории и практики построения дерева событий для аварии на опасном производственном...»

«МЕЖДУНАРОДНЫЙ ИНТЕРНЕТ-ПРОЕКТ «ОБРАЗОВАНИЕ И ЗДОРОВЬЕ БЕЗ ГРАНИЦ» Авторы проекта: Айзман Р.И., Буйнов Л.Г. Материалы международной Интернет-конференции «Здоровье и безопасность ключевые задачи современного образования» (от 4 февраля 2015 года.) Регламент работы стр. I. Список участников стр. 3-6 II. Программа стр. 7-8 III. Резолюция стр. 9-10 IV. Стенограмма докладов, выступлений стр. 11-14 V. В работе конференции принимают участие ведущие специалисты, учебных, учебнометодических, медицинских и...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ УНИВЕРСИТЕТ ИТМО Е.П. Сучкова РАЗРАБОТКА ИННОВАЦИОННОЙ ПРОДУКЦИИ ПИЩЕВОЙ БИОТЕХНОЛОГИИ Учебно-методическое пособие Санкт-Петербург УДК 637.1/3 Сучкова Е.П. Разработка инновационной продукции пищевой биотехнологии. – СПб.: Университет ИТМО; ИХиБТ, 2015. – 40 с. Приведены содержание дисциплины и методические указания к практическим занятиям по дисциплинам «Разработка инновационной продукции пищевой биотехнологии» и «Разработка инновационной...»

«Министерство образования Московской области Управление ГИБДД ГУВД по Московской области ПАСПОРТ общеобразовательного учреждения по обеспечению безопасности дорожного движения Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № с углубленным изучением отдельных предметов Московская область «СОГЛАСОВАНО» «УТВЕРЖДАЮ» Начальник ОГИБ МУ МВД Директор МБОУ СОШ № России «Балашихинское» с углубленным изучением полковник полиции отдельных предметов _ А.Н.Ягупа...»

«СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ВСЕРОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЮСТИЦИИ (РПА МИНЮСТА РОССИИ)» В Г. МАХАЧКАЛЕ «Утверждено» зам.директора по учебной работе 2015 г. «_ » НАПРАВЛЕНИЯ подготовки 400301.62 — «юриспруденция» квалификация (степень) — бакалавр, 400501.62 – «Правовое обеспечение национальной безопасности», 400502.62 – «Правоохранительная деятельность». КАФЕДРА ГУМАНИТАРНЫХ И...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кемеровский государственный университет» Новокузнецкий институт (филиал) Факультет информационных технологий Кафедра экологии и техносферной безопасности Рабочая программа дисциплины Б1.Б.2 Философия Направление подготовки 20.03.01 «Техносферная безопасность» Направленность (профиль) подготовки Безопасность технологических процессов и...»

«Письмо Минобрнауки России от 28.04.2014 N ДЛ-115/0 О направлении методических материалов для обеспечения информационной безопасности детей при использовании ресурсов сети Интернет (вместе с Методическими рекомендациями по ограничению в образовательных организациях доступа обучающихся к видам информации, распространяемой посредством сети Интернет, причиняющей вред здоровью и (или) развитию детей, а также не соответствующей задачам образования, Рекомендациями по организации системы ограничения в...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 20.06.2015 Рег. номер: 3212-1 (19.06.2015) Дисциплина: Психология безопасности Учебный план: 37.03.01 Психология/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Лебедева Людмила Владимировна Автор: Лебедева Людмила Владимировна Кафедра: Кафедра общей и социальной психологии УМК: Институт психологии и педагогики Дата заседания 26.02.2015 УМК: Протокол №7 заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО Комментарии получения согласования согласования Зав. кафедрой...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 18.06.2015 Рег. номер: 3009-1 (17.06.2015) Дисциплина: Безопасность жизнедеятельности Учебный план: 09.03.02 Информационные системы и технологии/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Бакиева Наиля Загитовна Автор: Бакиева Наиля Загитовна Кафедра: Кафедра медико-биологических дисциплин и безопасности жизнедеяте УМК: Институт математики и компьютерных наук Дата заседания 30.04.2015 УМК: Протокол №7 заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО Комментарии...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кемеровский государственный университет» Новокузнецкий институт (филиал) Факультет русского языка и литературы Рабочая программа дисциплины Б3.Б.5 Безопасность жизнедеятельности Направление / специальность подготовки 44.03.05/ 050100.62 Педагогическое образование Направленность (профиль) подготовки «Русский язык», «Родной язык и...»

«Частная образовательная организация высшего образования «СОЦИАЛЬНО-ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ» Методические рекомендации по выполнению практических и самостоятельных работ по дисциплине ОП.13 Безопасность жизнедеятельности по специальности: программы подготовки специалистов среднего звена (ППССЗ) 49.02.01 «Физическая культура» Дербент 2015 Организация-разработчик: Частная образовательная организация высшего образования «Социально-педагогический институт» (ЧОО ВО СПИ). Разработчик: к.с.-х.н....»

«НОВИНКИ ПО «ТАМОЖЕННОМУ ДЕЛУ» Вагин В.Д., Таможенные органы и их роль в обеспечении экономической безопасности в сфере ВЭД, учебное пособие, ИЦ «Интермедия», 2016. 144 с. Цена (твердый переплет) – 480 рублей. Аннотация. В учебном пособии рассматриваются вопросы, раскрывающие тему «Роль таможенных органов в обеспечении экономической безопасности внешне-экономической сферы» учебной дисциплины «Экономическая безопасность». Структура учебного пособия включает материал, предназначенный для усвоения...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кемеровский государственный университет» Новокузнецкий институт (филиал) Факультет информационных технологий Рабочая программа дисциплины Б1.В.ОД.1 Правоведение Направление подготовки 20.03.01 / 280700.62 «Техносферная безопасность» Направленность (профиль) подготовки Безопасность технологических процессов и производств Квалификация...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 05.06.201 Рег. номер: 738-1 (27.04.2015) Дисциплина: Защита персональных данных в ИСПДн Учебный план: 10.03.01 Информационная безопасность/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Паюсова Татьяна Игоревна Автор: Паюсова Татьяна Игоревна Кафедра: Кафедра информационной безопасности УМК: Институт математики и компьютерных наук Дата заседания 30.03.2015 УМК: Протокол № заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО Комментарии получения согласования согласования...»







 
2016 www.metodichka.x-pdf.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Методички, методические указания, пособия»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.