WWW.METODICHKA.X-PDF.RU
БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Методические указания, пособия
 


Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 7 |

«У9(2).я7 С50 В.Н. Смагин, В.А. Киселева ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Челябинск Издательство ЮУрГУ ББК У9(2)–56.я7 + Х623.1.я7 Одобрено учебно-методической комиссией факультета ...»

-- [ Страница 3 ] --

Доверительное управление или траст (англ. trust – доверие; опека над имуществом) – сделка, по которой доверенное лицо управляет недвижимостью от своего имени, но с обязательным упоминанием о доверительном управлении, а в подписываемых им документах ставится отметка Д.У. Доверенному лицу причитается вознаграждение и возмещение расходов, возникших при управлении имуществом за счет получаемых доходов. Вознаграждение устанавливается либо в процентах от получаемой прибыли, либо иным способом. Доверенное лицо несет и ответственность за отсутствие «должной заботливости» о доверенном ему имуществе и обязано возместить упущенную выгоду, а также убытки, причиненные утратой и повреждением имущества.

Сделки, признаваемые недействительными, в юридической практике делятся на «оспоримые по суду» и «ничтожные». Последние находятся вне правового пространства, они недействительны с момента их совершения даже без решения суда (ст. ГК РФ 22, 75, 77, 162, 165, 169–179, 346, 572). Первые четыре позиции «ничтожных» сделок, представленных на рис. 3.3, в комментариях не нуждаются, по позиции «мнимые и притворные» можно сказать следующее.

Мнимые сделки совершаются для вида и без намерения создать соответствующие правовые последствия и часто преследуют противозаконные цели. Например, дарение или купля – продажа имущества с целью укрыть его от конфискации или от взыскания по требованию кредиторов.

Притворные сделки совершаются для прикрытия фактической сделки. Например, 1) купля-продажа дома прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки; 2) оформляется залог недвижимости, чтобы избежать ее продажи на аукционе при банкротстве; 3) оформляют аренду помещения гражданина для маскировки оплаты его труда с целью уклонения от перечисления денежных средств в фонды социального обеспечения и медицинского страхования и многое другое.

Подробная и четкая регламентация осуществления риэлтерских сделок необходима в связи с распространением мошенничества на рынке недвижимости, которое совершается как по отношению как покупателю, так и продавцу.

Мошенничество – завладение имуществом или приобретение прав на него путем обмана или злоупотребления доверием.

–  –  –

Рис. 3.3. Краткая классификация недействительных сделок с недвижимостью Мошенничество по отношению к покупателям принимает формы: присвоение денег до оформления сделки; совершение сделки лицом, не являющимся собственником, по поддельным, краденым документам, дубликатам и т.п.; продажа или сдача в аренду одного и того же имущества сразу нескольким лицам; продажа имущества, находящегося в споре; продажа имущества, принадлежащего нескольким лицам, одним лицом и т.д.

Мошенничество по отношению к продавцу принимает формы: манипуляции при расчетах с продавцом (фальшивые купюры, «куклы» и др.); вымогательство имущества под грозой насилия и оформление купли-продажи; переход заложенного имущества в собственность кредитора-мошенника даже в случае возврата кредита с процентами и т.д.

Защитой от простейших видов мошенничества – присвоение денег до сделки или манипуляций с деньгами при расчетах – служит обращение риелтеров к услугам специализированных эскро-фирм (от англ. escrow – хранение у третьего лица), принимающих на себя обязательства по сохранности средств, передаваемых ей в уплату за недвижимость, и их передачу продавцу после получения и проверки всех надлежаще оформленных документов по принципу «деньги против документов». Подобные эскро-услуги в отечественной практике часто оказывают коммерческие банки и нотариальные конторы.

Уникальность объектов недвижимости, сложность и разнообразие сделок, высокие и многочисленные риски, необходимость затрат на их снижение, сильно поднимают трансакционные издержки, доходящие до 10 % стоимости недвижимости. Это на порядок, а иногда и на два, выше трансакционных издержек по большинству других товаров. И связано это со специфическими расходами, вклющающими:

– затраты времени и ресурсов по поиску необходимого покупателю объекта и продавца, проверке технического состояния объекта недвижимости, сбору информации о ценах на аналогичные объекты;

– затраты по сведению продавца и покупателя, уточнению позиций сторон, подготовке договора между ними, проведению нотариального удостоверения сделки, подготовка и выполнение государственной регистрации сделки, подготовка и выполнение государственной регистрации сделки;

– затраты на проведение анализа и установления цены объекта с учетом его характеристик и условий заключения сделки;

– затраты по определению «юридической чистоты» объекта, проверке наличия или отсутствия обременений объекта (например, наличия лиц, которые имеют право на проживание в приобретаемой квартире);

– затраты по обеспечению соблюдения участниками достигнутых соглашений (своевременная подготовка документов, оформление прописки – выписки, передачи квартиры, точности и своевременности расчетов по сделке).

3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы

Об основных видах деятельности риэлтерской фирмы можно судить по наиболее распространенным услугам, которые она оказывает:

– совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена жилых и нежилых помещений;

– продажа жилых и нежилых помещений с аукциона и на конкурсной основе;

– сдача в аренду жилых и нежилых помещений, земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц;

– заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и др.

Основной функцией в работе является оказание консультационнопосреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью. Различные этапы этой деятельности при купле-продаже недвижимости представлены на рис. 3.4.

–  –  –

Другая функция заключается в постановке дела таким образом, чтобы минимизировать совокупные издержки и риски при совершении сделок с недвижимостью. Обращаясь в риэлтерскую фирму именно этого и ждет грамотный клиент, полагая что трансакционные издержки сделки, осуществляемый с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины трансакционных издержек в фирмах с хорошей репутацией называется 4–6 % к цене продавца.

Следует иметь в виду, что комиссионное вознаграждение устанавливается далеко не всегда к цене недвижимости. Практикуется и оплата в абсолютном выражении в зависимости от содержания и объема заказанных риэлтерской фирме услуг.

Еще подробнее о функциях риелтерской фирмы говорит деление набора осуществляемых ею процессов (видов деятельности) на основные, поддерживающие и дополнительные (рис. 3.5).

Выше кратко говорилось практически обо всех видах деятельности кроме обозначенного в дополнительной деятельности страхования титула.

Страхование титула – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений объекта недвижимости, уже существующих, но не известных собственнику на момент покупки страхового полиса. Речь идет о страховании от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут обнаружиться в будущем, а, следовательно, риски нового собственника или арендатора принимает на себя за определенную плату страховая компания.

Титул (от лат. titulus – надпись, почетное звание) – набор имеющих юридическую силу документов, содержащих подробный учет всех предыдущих (и настоящей) сделок и передачи прав на недвижимость, гарантирующих чистоту и доброкачественность титула при его регистрации. Он доказывает право собственности лица, которому титул будет передан.

Зарубежный опыт показывает, что 70–80 % общего числа сделок покупатели и продавцы осуществляют не самостоятельно, а через риэлтерские фирмы.

Деятельность риэлтерской фирмы связана со значительными потоками клиентов. Поэтому офис фирмы должен быть удобен для них и персонала. Основными требованиями к офису являются: 1) близость к главным транспортным маршрутам и остановкам общественного транспорта; 2) разделение офиса на помещения для работы с клиентами и для работы персонала; 3) вход в офис должен быть со стороны основной улицы; 4) отдельные помещения должны быть предусмотрены для переговоров между покупателями и продавцами, службы оформления документов, информационной службы и т.п.

Главным активом риэлтерской фирмы является ее персонал. Риэлтерский бизнес является человекоемким, успех зависит от кадрового состава, организации его работы и управления, оплаты труда. Клиенты, обращаясь в фирму, ожидают, что проблемы, связанные со сбором документов, справок, получением нужной информации, стоянием в очередях в государственных учреждениях, у нотариусов, берут на себя профессионалы, знающие, что и в какой последовательности делать.

Они обращаются к клиенту лишь при необходимости, когда без участия последнего нельзя обойтись.

Чем больше видов деятельности осуществляет риелтерская фирма (см. рис.

3.5), тем сложнее ее организационная структура и разветвленная управленческая:

линейная, функциональная, линейно-функциональная.

–  –  –

По мере роста масштабов деятельности, отдельные агенты, действующие в фирме, начинают собираться в специализированные группы, ориентированные на отдельные рыночные сегменты с определенной спецификой, обусловленной типом объектов, местоположением, законодательством.

Например, выделяются отделы комнат, квартир, пригородной недвижимости, нежилого фонда, аренды. На основе территориального сегментирования рынка в наиболее крупных фирмах создаются филиалы, ведущие работу в отдельных районах города. Как правило, филиалы являются линейными структурами, а функциональные службы (оформление договоров, расчеты и т.п.) по-прежнему расположены в головном офисе.

Дальнейшее расширение работы риэлтерской фирмы уже на основе диверсификации, связанной с освоением дополнительных видов деятельности (см. рис. 3.5), прямо не ориентированных на сделки с недвижимостью, приводит к появлению специализированных подразделений: страхование сделок, ремонт недвижимости, строительство, транспортные услуги, эскро-услуги и т.д.

Организационная и управленческая структуры весьма разнообразны и вряд ли целесообразно на этапе развития и становления риелтерских фирм выделять типовые и на этой основе их классифицировать. Проще дается классификация на базе численности работающих: малая, средняя, большая риэлтерская фирма (рис. 3.6).

По критериям, принятым, например, Национальной ассоциации риэлтеров США, в основу классификации фирм по размеру положено число агентов (брокеров): малая фирма – 1–10 агентов, средняя – 11–50 агентов, крупная – более 50 агентов.

Рост фирм обычно приводит к проблемам получения и распространения (как внутри, так и вне фирмы) информации и при расширении деятельности появляется в структуре специализированное подразделение – информационное. Затем аналогично появляются отделы рекламы и «public relations»; маркетинга, чтобы оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации. Следующий шаг – формируется служба управления персоналом, юридическая служба и т.д.

Рост масштабов деятельности риэлтерской фирмы неуклонно ведет к преобразованию первоначальных организационных и управленческих структур в сложные разветвленные с подвижными и эластичными внутрифирменными связями, в результате которых линейно – функциональные структуры перерастают в дивизиональные, матричные с адаптивными элементами.

Крупные риэлтерские фирмы дрейфуют и постепенно превращаются в конгломераты, финансово-промышленные группы (ФПГ), холдинги, в которых отделы и подразделения трансформируются в специализированные, в значительной степени автономные, предприятия. Такой путь развития естественен, так как придает рыночную гибкость и устойчивость, но содержит в себе опасность утраты управляемости автономными в текущей деятельности подразделениями со стороны головной фирмы, которая должна, превратившись в холдинговую компанию, сохранить финансовое единство разнородных предприятий при оперативной их самостоятельности.

–  –  –

Рис. 3.6. Достоинства и недостатки крупных, средних и мелких риэлтерских фирм Примерами таких гигантских фирм являются, например, в Москве ФПГ «Жилище», состоящее из 11-ти предприятий, численностью около 20 тыс. чел.; в Санкт-Петербурге ФПГ «Росстро», в которую входит 28 предприятий и банк, с общей численностью работающих в ФПГ около 6 тыс. человек.

3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерской фирмы

Затраты. Несмотря на высокое разнообразие для риэлтерских фирм величин расходов по отдельным статьям затрат, их составляющие весьма похожи и складываются из следующих позиций:

1) арендная плата;

2) коммунальные платежи;

3) зарплата работников;

4) расходы на рекламу;

5) расходы по обеспечению безопасности;

6) расходы на информационное обеспечение и содержание оргтехники;

7) налоговые отчисления;

8) прочие расходы (оплата лицензии, оплата услуг по получению документов, договоры с регистрирующими органами и т.п.).

Величина расходов даже по отдельным позициям (структура затрат) весьма вариативна, зависит от многих факторов, в том числе от величины фирмы.

Например, удельный вес расходов на рекламу нередко составляет 20–30 % в суммарных текущих расходах. В абсолютных величинах минимальный уровень расходов на рекламу лишь иногда опускается ниже $ 500 в месяц. У крупных фирм эти расходы находятся в диапазоне от $ 5 тыс. до $ 10 тыс. в месяц. Рекламные расходы, как правило, одни из самых существенных.

Еще одна значительная статья расходов – арендные платежи. Учитывая, что риэлтерские фирмы в местоположении тяготеют к центру города, где уровень аренды наиболее высок, эти расходы велики. Арендная плата без коммунальных платежей (чистая рента) может составлять около $ 100 за м2 в год. При площади офиса в 100–150 м2, которая необходима для средней фирмы с числом сотрудников около 50 человек, общая величина аренды (с коммунальными платежами) составляет примерно $ 1,5–2 тыс. в месяц.

Оплата труда штатных сотрудников (менеджеры, бухгалтерия, диспетчеры, секретари), без оплаты труда основных работников (агентов по недвижимости), для небольшой фирмы составляет около $ 1,5–2 тыс. в месяц.

В результате, реклама, аренда с коммунальными платежами и оплата штатных сотрудников, без агентов по недвижимости, составляет около $ 4–5 тыс. в месяц.

Если добавить расходы на информационное обслуживание, безопасность, налоги, обслуживание и приобретение техники, то уровень расходов поднимается до $ 8–10 тыс. в месяц.

Оплата труда агентов по недвижимости осуществляется по двум основным схемам:

1) в форме процентов от общей суммы комиссионных по сделке и эта величина может составлять от 10 до 60 % в зависимости от статуса агента, времени работы в фирме, абсолютной величины комиссионных, размера помощи других сотрудников;

2) контрактная ставка, в виде фиксированной суммы, плюс проценты от комиссионных.

Вторая схема оплаты труда агентов по недвижимости наиболее целесообразна и получила распространение в хорошо работающих фирмах.

Практика выплаты процентов от прибыли не нашла широкого распространения и используется, главным образом, в отношении высших менеджеров.

Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге среднее число агентов, работающих в одной риэлтерской фирме, находится в интервале 20–40, т.е. примерно один агент на 6–9 тыс. жителей. Для сравнения с США 1 агент по недвижимости приходится на 300 жителей. Разумеется, следует иметь ввиду, что в Москве и СанктПетербурге на первичном и вторичном рынке жилья обращается около 3 % всего жилого фонда, в то время как в США 15–20 %.

Серьезной проблемой является неурегулированность и противоречивость взаимоотношений между фирмой и агентами. Последние часто рассматривают фирму, особенно ее руководство, как эксплуататоров их нелегкого труда. Отношения фирмы и агентов не назовешь партнерскими из-за нечеткого разделения прав и обязанностей, определение вклада каждой стороны в успех дела. Одним их вариантов преодоления этих сложностей может быть постепенная трансформация агентов фирмы в брокеров, зарегистрированных в качестве частных предпринимателей, самостоятельно ведущих сделки под торговой маркой риэлтерской фирмы и оплачивающих фирме услуги по рекламе, предоставлению рабочих мест и др.

Итак, выше было показано, что для средней фирмы текущие операционные расходы могут составлять около $ 6–8 тыс. в месяц. Разумеется, эта величина является гипотетической. Чтобы назвать более точную цифру нужно детально рассмотреть ситуацию, условия, место и время.

–  –  –

Эффективность работы. Она показывает величину полезного результата в расчете на единицу затраченных усилий. Обычно под полезным результатом понимается прибыль, а под усилиями либо капитал, обусловивший получение прибыли, либо денежные потоки, характеризующие оборот фирмы или издержки:

–  –  –

Первый показатель отражает долю прибыли в рубле продаж (выручке). Эта величина достаточно стабильна, но, как правило, зависит от масштаба деятельности, а точнее снижается с ростом оборота. Более интересны два последних показателя, характеризующие скорость роста капитала и, следовательно, целесообразность соответствующего вида деятельности.

Верхняя граница рентабельности капитала изменчива и тесно связана с риском предпринимательской деятельности – она прямо пропорциональна риску. Нижняя граница находится возле процентной ставки по долгосрочным кредитам. В нормальной ситуации рентабельность активов (по чистой прибыли) несколько выше процента по долгосрочным кредитам (с множителем 1,2–1,4), что делает использование заемных средств выгодным и повышает за счет финансового рычага рентабельность собственного капитала.

Если рентабельность активов продолжает снижаться и становится равной или даже меньше рыночной кредитной ставки, предпринимательская деятельность в данной сфере становится целесообразной из–за несоответствия высокого риска и низкой отдачи на вложенный капитал.

Заметим, что не существует «идеальных» значений показателей. Все показатели в экономике относительны и сказать насколько хорош показатель нельзя, пока мы не найдем с чем его сравнивать. Обычно в качестве базы сравнения выбираются показатели лучших предприятий или основных конкурентов, либо среднеотраслевые значения. Но это часто затруднено, поскольку нет статистических данных для получения среднеотраслевых показателей, а лучшие предприятия и основные конкуренты вряд ли их предоставят, разумеется, кроме случая, когда они являются открытыми акционерными обществами, обязанными публиковать бухгалтерскую отчетность.

Поэтому чаще всего сравнение полученных показателей производится с их значениями в прошлом периоде и, таким образом, оцениваются плюсы и минусы в формирующихся тенденциях эффективности на своем предприятии. И часто этого достаточно, поскольку позволяет ориентировать подготавливаемые управленческие решения в нужном направлении.

–  –  –

где К тек. лик. – коэффициент текущей ликвидности, показывает способность фирмы расплачиваться по обязательствам, взятым на срок до 1 года. Заимодавцы благосклонно относятся к фирмам и дают им кредиты на срок до года, если коэффициент равен 1,5–2 (с учетом отраслевых, региональных и ряда других особенностей);

К сроч. лик. – коэффициент срочной ликвидности, отражает возможность фирмы отвечать по обязательствам, взятым на 3–6 месяцев. Кредиторы обычно предоставляют займы, если коэффициент находится в пределах 1,0; К абс. лик. – коэффициент абсолютной ликвидности характеризует возможности гасить долги, взятые на срок до одного месяца. Кредиторы, как правило, предоставляют кредиты на такой срок, если коэффициент не ниже 0,2.

–  –  –

$33тыс. $18,1тыс. $11,5тыс.

К абс. лик. = 0,21.

$16,2тыс.

В целом показатели платежеспособности фирмы приемлемы (со сделанной выше оговоркой об условности принятых среднеэкономических нормативов, которые должны уточняться с учетом конкретных условий, места, времени и др. обстоятельств) и она вполне может рассчитывать на получение краткосрочных кредитов.

Рассмотренные здесь лишь для примера показатели эффективности деятельности риэлтерской фирмы и ее платежеспособности на самом деле более многоплановы и изощренны, содержат несколько десятков показателей. Познакомиться с ними в полном объеме можно по руководствам, описывающим управление финансами предприятия (см. Список использованной литературы).

Термины и понятия Недвижимость как отрасль народного хозяйства Секторы создания и управления объектами недвижимости Сектор оборота прав на недвижимость Институциональный сектор отрасли Основные виды сделок с недвижимостью Условия действительности сделок с недвижимостью Недействительные сделки с недвижимостью Этапы проведения сделок с недвижимостью Виды деятельности риэлтерской фирмы Организационные и управленческие структуры риэлтерской фирмы Структура расходов риэлтерской фирмы Доходы и оценка эффективности работы риэлтерской фирмы Упражнения

1. Укажите, какие из перечисленных положений правильные.

1. Основными субъектами в секторе развития недвижимости являются:

а) маркетологи и рекламщики;

б) девелоперы и инвесторы;

в) уполномоченные государственные органы;

г) организации инфраструктуры;

д) проектировщики и строители;

2. Основными функциями институционального сектора операций с недвижимостью является:

а) управление объектами недвижимости;

б) страхование недвижимости;

в) создание «правил игры» в операциях с недвижимостью;

г) соблюдение прав и гарантий всех участников в операциях с недвижимстью;

д) направление целей и мотивов деятельности главных участников рынка недвижимости на решение экономических и социальных вопросов.

3. Управление недвижимостью имеет своими задачами:

а) сохранение и увеличение рыночной стоимости недвижимого имущества;

б) обеспечение ремонта объекта недвижимости и руководство обслуживающим персоналом;

в) выполнение проектных работ по реставрации или реконструкции объекта недвижимости;

г) подготовку законодательных и иных актов по обороту прав на недвижимость;

д) определение условий сдачи имущества в аренду и сбор арендной платы.

2. Верны ли следующие утверждения:

а) 1. Хозяйственное ведение, лизинг, страхование, приватизация не являются видами сделок с недвижимостью;

2. Государственная регистрация сделок не всегда обязательна;

3. В сделке обязательно соответствие «воли» (чего я хочу) и «волеизъявления»

(что я для этого делаю);

4. Для признания сделки недействительной не имеет значение, что одна из сторон действовала в состоянии аффекта или заблуждения;

5. Мнимые и притворные сделки являются недействительными;

6. Управление недвижимостью и девелопмент относится к основным видам деятельности риэлтерской фирмы;

7. Ипотечное кредитование и страхование титула являются дополнительными видами деятельности риэлтерской фирмы;

8. Риэлтерская фирма теряет свой статус, становясь финансово-промышленной группой, в которой основные виды деятельности занимают мало места, а доминируют поддерживающие и дополнительные;

9. Риэлтерская фирма может иметь дивизиональную и матричную структуры управления.

б) 1. Расходы на рекламу не имеют большого значения для риэлтерской фирмы;

2. Арендные платежи являются значимыми в структуре расходов риэлтерской фирмы;

3. Если рентабельность активов фирмы ниже долгосрочной кредитной ставки, то заемные средства выгодно использовать;

4. Чтобы фирма считалась платежеспособной, ее оборотные активы должны превосходить долгосрочные обязательства;

5. Существует связь между ростом рентабельности фирмы и снижением ее платежеспособности.

–  –  –

Операционная и инвестиционная недвижимость. Арендный договор.

Арендная плата. Потенциальный и реальный валовые доходы собственника. Чистый доход собственника.

Объекты недвижимости с позиции способа, обеспечивающего реализацию экономических интересов собственника, разделяются на два больших класса:

1) операционная недвижимость, которая используется собственником для самостоятельного ведения определенной деятельности: производственно – коммерческой, административной, культурной и т.д.

2) инвестиционная недвижимость, которая используется собственником для получения дохода в виде арендной платы, а также прироста стоимости.

Операционная недвижимость является частью активов предприятия или организации и ее использование определяется целями предприятия – получение прибыли, осуществление управления и другое. Доходы и издержки от такой недвижимости определяются весьма разнообразно, т.к. полностью вытекают из специфических особенностей деятельности собственника и рассматриваются в курсах «Экономика предприятия» в отраслевом разрезе.

Дальнейшее изложение связано с определением дохода от инвестиционной недвижимости в форме арендной платы. Для получения арендной платы собственник недвижимости (арендодатель) и пользователь (арендатор) должны вступить в арендные отношения на основании договора (рис. 4.1).

Основными принципами арендных отношений являются: равноправие сторон на основе договора, возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме, платность за пользование недвижимостью, материальная ответственность сторон на основе договора, нерасторжимость арендного договора при смене собственника недвижимости в пределах оговоренного срока.

Сдача в аренду выгодна собственнику, поскольку взявшие в аренду его недвижимость часто лучше ею распоряжаются не только из-за профессиональных умений, но и по причине изменения социального статуса арендаторов. Они из наемных работников становятся хозяевами имущества, не исполнителями, а распорядителями, выполняют не только прямые обязанности, а еще и управленческие функции, что приводит в действие скрытые для наемных работников резервы роста эффективности производства.

Арендаторы становятся предпринимателями, поскольку расширяются мотивы их деятельности: к фондам заработной платы и материального поощрения добавляется присвоение прибавочного продукта, прибыли. Прибыль делится на основе договора аренды между арендодателем и арендатором, и это деление определяется размером арендной платы (рис. 4.2).

Размер арендной платы зависит от: 1) стоимости и состояния объекта недвижимости, от долговечности и нормы амортизации, от его местонахождения; т.е.

собственно от объекта недвижимости; 2) от вида деятельности, которая осуществляется с помощью недвижимости, от ставки ссудного процента; т.е. от рыночной ситуации.

При этом размер арендной платы должен обеспечить собственнику имущества: 1) возмещение убывающей со временем из-за износа стоимости недвижимости, так называемая возвратная стоимость; 2) обеспечить накопление капитала и стимулировать предпринимательскую активность собственника недвижимости.

Величина возвратной стоимости не может быть предметом рыночного торга между арендодателем и арендатором по поводу арендной платы. Функция возвратной стоимости – сохранить капитал собственника, овеществленный в недвижимости, обеспечить его простое воспроизводство.

Арендодатель (собственник недвижимости) Арендатор (пользователь недвижимости)

–  –  –

Арендный процент в отличие от возвратной стоимости, напротив, является предметом рыночного торга по поводу разделения между арендатором и арендодателем вновь созданной стоимости. Величина арендного процента в нормальной экономической ситуации выше ссудного процента, поскольку риск активной производительной деятельности больше. Но насколько он больше ссудного процента, зависит от макро- и микроэкономической обстановки.

При деловом спаде арендный процент может даже оказаться меньше ставки ссудного процента. Более того, опыт развитых стран свидетельствует, что даже в условиях экономического подъема до 5 % недвижимости остается невостребованной, а при спаде доля невостребованной недвижимости поднимается до 25 % и больше. При этом арендный процент в некоторых случаях опускается до нулевой отметки, а все равно недвижимость спросом не пользуется. В этом случае собственник недвижимости несет убытки, оплачивая расходы по содержанию и сохранности объекта.

Таким образом, в штатной экономической ситуации, верхняя граница арендной платы равна сумме возвратной стоимости, обеспечивающей простое воспроизводство недвижимости, и максимальной в создавшихся условиях норме прибыли; нижняя граница арендной платы равна только возвратной стоимости; в форс – мажорной для собственника недвижимости ситуации экономического спада собственник может, желая снизить свои экономические потери, пойти на арендную плату меньшую нижней границы.

В договоре указывается, как текущие эксплуатационные расходы разделяются между сторонами. Например, текущий ремонт и техническое обслуживание оборудования, заработанная плата рабочих и служащих, силовая электроэнергия и т.п. расходы естественно должны оплачиваться напрямую арендатором, включаться в себестоимость готовой продукции и в арендную плату не должны входить. А вот отопительная и осветительная энергия помещения, где установлено оборудование, охрана помещения и им подобные составляющие затрат, величина которых не всегда зависит от деятельности арендатора, могут по условиям договора включаться в арендную плату или же оплачиваться непосредственно арендатором.

Арендная плата может по условиям договора перечисляться периодически, быть разовой или с авансовым взносом, выплачиваться равными величинами, возрастающими, убывающими или вноситься сезонно, иметь денежную, натуральную или смешанную форму. Арендная плата в форме натуральных платежей, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с помощью арендованной недвижимости или путем оказания арендатору встречных услуг, позволяет начинающим предпринимательскую деятельность арендаторам сначала достичь нужной прибыльности, а затем начать расчеты по аренде в полном объеме. Такое законом допускается (ст. 614 ГК). Разнообразие форм арендных платежей велико и имеет целью удовлетворить интересы обеих сторон.

Как определяется конкретная величина арендной платы? Общего ответа нет.

Например, для нежилых помещений государственной и муниципальной собственности разработаны и периодически обновляются подробные методики, утвержденные соответствующими органами власти, которые учитывают стоимость 1м2 нового строительства, коэффициент износа сдаваемого в найм помещения, коэффициент зонального расположения (близко, далеко от центра), тип помещения (складное, производственное, подвальное, надземное, отапливаемое, имеющее водопровод и канализацию и т. д.), вид предполагаемой деятельности (посредническая, торговля, научная, медицина и спорт, памятники истории) и др.

Для организаций, выполняющих значимые социальные функции, применяются льготные понижающие арендную плату коэффициенты. К таким организациям относятся: учреждения культуры, финансируемые из бюджета; предприятия, применяющие труд инвалидов; общественные организации (ветеранские, детей, подростков, женские и творческие и т. п.); организации РФ, органов юстиции, судов прокуратуры и др.

Размер арендной платы для жилых помещений определяется риэлтерскими фирмами двумя основными способами:

1) методом рыночных сравнений, при котором размеры арендной платы в состоявшихся сделках сопоставляются с особенностями жилья (удаление от центра, этаж, лифт, размер кухни, балкон, телефон, мусоропровод, окна, экология района, состояние квартиры и пр.);

2) в виде фиксированного процента (5–12 % в год) от стоимости жилого помещения. Стоимость жилого помещения определяется следующим образом. Жилые дома делятся на несколько категорий (пятиэтажки разных годов постройки, девяти – и шестнадцатиэтажные дома, кирпичные, панельные и т.д.). Для каждой категории по данным риэлтерских фирм и публикуемых в средствах массовой информации вычисляют среднюю стоимость 1м2 жилья. Затем устанавливаются экспертным путем (в качестве экспертов выступают опытные брокеры) поправочные коэффициенты, учитывающие качество жилья в зависимости от факторов названных в первом методе.

Разумеется, первый метод объективнее и точнее, но требует развитого рынка жилья и обширной, достоверной информации. Сегодня, из– за недостатка информации, чаще используют второй метод.

Сдача в аренду имущественных комплексов, земельных участков, участков недр, лесного фонда, водных объектов тоже требует определения размера арендной платы. Вспомним, об этом уже говорилось не раз, что рынок недвижимости несовершенен и определение цены на недвижимость рыночными методами затруднено. Как правило, цены и арендная плата определяются по методикам арендодателя – уполномоченных государственных и муниципальных органов, указанных в земельном, лесном, водном, градостроительном, жилищном кодексах РФ, а также законах РФ «О недрах», «Об охране окружающей среды», «О плате за землю», «Об основах федеральной жилищной политики», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Знание арендной платы необходимо для определения дохода, который приносит собственнику недвижимость. Схема расчета арендной платы представлена в табл. 4.1, а приводимый ниже пример иллюстрирует ее применение на практике.

ПРИМЕР

Объектом недвижимости является помещение площадью 1400 м2, которое сдается в аренду. Арендаторами являются юридические и физические лица. Арендная ставка составляет в среднем $ 120 за м2 площади в год. В ней учтено, что полезная площадь составляет примерно 2/3 общей, а дополнительные площади оплачиваются по пониженной ставке.

В рассматриваемом примере потенциальный валовой доход (ПВД) равен (п. 1, табл. 4.1):

ПВД = 1400 м2 $ 120 за м2/год = $ 168 000 в год Рассчитаем возможные потери и дополнительный доход (п.п. 1.1, 1.2, 1.3 табл. 4.1).

Таблица 4.1 Расчет арендной платы за недвижимое имущество

–  –  –

Потери, которые возникают от смены арендаторов и связанные с временной незанятостью площадей, рассчитываются следующим образом. По данным за прошлый период известно, что оборачиваемость помещений, сдаваемых под офисы, составляет 15 % в год, а срок экспозиции помещения на этом рынке равен 2 мес. Поэтому коэффициент незанятости будет составлять:

Кнез. = 15 % в год (2 мес./12 мес. в году) = 2,5 %

Кроме того, часть площадей сдается по льготным расценкам (например, медицинским и ряду др. организаций). Предположим, что доля площадей сдаваемых по льготным расценкам равна 20 %, а средний размер льгот составляет 15 %. Ситуация со льготами снижает потенциальный валовой доход еще на:

–  –  –

По прошлому опыту известно, что часть арендаторов съезжает с занимаемых площадей не рассчитавшись полностью за аренду, и эти потери для арендодателей составляют около 1,5 %.

Таким образом, общие потери потенциального валового дохода равны:

2,5 % + 2,925 % + 1,5 % = 6,925 % 7 % Есть обстоятельства, которые увеличивают доход. Например, на территории, прилегающей к помещению имеется круглосуточно охраняемая автомобильная стоянка, или оказываются услуги связи (подключение к информационным сетям) и т.п. Допустим, этот дополнительный доход равен $ 12 000 в год.

Теперь можно рассчитать действительный валовой доход, который будет (п.2):

ДВД = $ 168 000 (1 – 0,025 – 0,0295 – 0,015) + $ 12 000 = $ 168 366.

Предположим, что операционные расходы составляют $ 55 на м2 общей площади в год (материал о том, как они определяются изложен в разделе 4.2). Тогда операционные расходы будут (п. 3):

–  –  –

Расходы по обслуживанию долга (ипотечного кредита), состоящие из процентов на остаток долга и погашения основного долга, предположим, равны (п. 5):

РОДЛ = $ 64 000 в год.

Доход до налогообложения составит величину (п.6 = п. 4 – п. 5):

–  –  –

А теперь вернемся к более подробному рассмотрению операционных расходов, цель которых обеспечить нормальное функционирование объекта недвижимости и, следовательно, воспроизводство действительного валового дохода.

–  –  –

Операционные расходы. Валовая, чистая и абсолютно чистая аренды.

Постоянные и переменные расходы в составе операционных.

Резерв расходов на замещение недолговечных элементов недвижимости Заметим, что в состав операционных расходов, назначение которых в поддержании объекта в работоспособном состоянии, не входит амортизация, уже, поэтому их нельзя отождествлять с себестоимостью услуг/продукции. Амортизация входит в арендную плату и поэтому чистый доход собственника (п. 8 табл. 4.1) содержит амортизацию и чистую прибыль. Следует еще отметить, что в зависимости от разделения операционных расходов между арендодателем и арендатором мировая практика различает три типа аренды:

1) валовая аренда (англ. – gross lease), при которой все операционные расходы лежат на собственнике объекта недвижимости;

2) чистая аренда (англ. – net lease), когда все операционные расходы, за исключением налоговых платежей, страховки, управления и капитального ремонта лежат на арендаторе;

3) абсолютно чистая аренда (англ. – absolute net lease), когда арендатор платит за все, кроме расходов, связанных с управлением объектом недвижимости.

«Под управлением недвижимостью понимается осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника» (Толковый словарь по недвижимости – Лондон, 1993 г.).

«Национальная ассоциация управляющих недвижимостью России» дает более широкую трактовку управления, которая помимо сказанного включает девелопмент, куплю-продажу, утилизацию. В России управляющие компании вырастают из риелтерских фирм и компаний-застройщиков, которые после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей фирмы, а далее, по мере расширения функций, перерастают в управляющие компании.

Операционные расходы, также как и в других отраслях производства, могут быть разделены на постоянные и переменные.

К постоянным расходам относят не зависящие от степени загрузки объекта недвижимости:

– налоги на недвижимое имущество;

– расходы по страхованию имущества;

– расходы на обеспечение противопожарной безопасности, охрану здания в целом;

– часть затрат на управление;

– часть эксплуатационных затрат, когда, например, при центральном отоплении здания у собственника нет возможности отключить отопление от неиспользуемых помещений и т.п.

К переменным расходам относят непосредственно зависящие от степени загрузки объекта:

– коммунальные услуги;

– расходы на заработанную плату обслуживающего персонала;

– основная часть расходов по управлению;

– расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров аренды (реклама, юридические услуги);

– расходы по содержанию и косметическому ремонту помещений;

– расходы на содержание территории;

– расходы по обеспечению безопасности;

– резерв на замещение.

Резерв на замещение – это резерв на предстоящие расходы, связанные с заменой тех элементов объекта недвижимости, которые менее долговечны и которые периодически (хотя и не ежегодно) должны обновляться, чтобы обеспечить нормальное функционирование объекта (кровля, пол, элементы отделки, лифт, сантехника, электрооборудование, мебель и т. п.).

Варианты учета операционных расходов разнообразны, ниже приведен для образца один из возможных (табл. 4.2).

–  –  –

Рост размера операционных расходов понижает величину чистого дохода собственника. Однако качество работ, вызывающих операционные расходы, прямо влияет на привлекательность помещений для арендаторов, размер арендной платы и, следовательно, на уровень получаемого валового дохода. Поэтому нахождение рационального сочетания размера операционных расходов и величины арендной платы является искусством и зависит от опыта и умений управляющего недвижимостью.

Термины и понятия Операционная и инвестиционная недвижимость Арендный договор Арендная плата Верхняя и нижняя граница арендной платы Потенциальный и реальный валовой доход собственника Чистый доход собственника недвижимости Операционные расходы Упражнения

1. Укажите, какие положения являются правильными.

a) Инвестиционная недвижимость используется собственником для самостоятельного ведения производственно – коммерческой деятельности.

б) Операционная недвижимость используется собственником для сдачи в аренду.

в) Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не вносит более двух раз подряд арендную плату.

г) Арендатор может требовать снижения арендной платы при обнаружении существенных недостатков в арендуемом имуществе;

д) Возвратная стоимость арендной платы является процентом на капитал, стимулирующим собственника недвижимости.

е) Арендный процент обеспечивает простое воспроизводство недвижимости, сдаваемой в аренду.

ж) Арендный процент может равняться нулю.

з) Недвижимость, как правило, может быть полностью сдана в аренду, если арендная плата низкая.

и) Реальный валовой доход от аренды показывает максимальную величину получаемого дохода.

к) Расходы по обслуживанию ипотечного кредита представляют собой амортизацию основного долга плюс проценты на остаток долга.

л) Назначение операционных расходов в поддержании недвижимости в работоспособном состоянии.

м) Коммунальные услуги в составе операционных расходов относятся к переменным расходам.

н) Резерв на замещение это текущие расходы на замену тех элементов недвижимости, которые выходят из строя и должны ежегодно заменяться.

2. В аренду сдается 20-квартирный дом. Требуется рассчитать ПВД, РВД и чистый доход собственника в соответствии с исходными данными.

–  –  –

5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости Экономический результат инвестиций. Оценочные критерии.

Коэффициенты дисконтирования и капитализации Инвестиции (англ. invest – вкладывать) – это вложения капитала, обеспечивающие его сохранение и приумножение или удовлетворяющие личные потребности. Вложить свободные деньги можно в фондовые ценности (акции, облигации, опционы) или в реальные, имущественные ценности (земля, постройки, оборудование и т.п.).

Выбор направления инвестирования связан с предпочтениями инвестора, с оценкой ожидаемого дохода и связанных с этим рисков. Чтобы проиллюстрировать связь доходности инвестиций с риском на примере недвижимости, разделим ее на условные три группы: 1) личная недвижимость; 2) недвижимость, приносящая доход; 3) спекулятивная недвижимость.

К личной недвижимости относятся квартиры, коттеджи, кондоминиумы и др.

Вкладывать в нее деньги безопасно, риск потери стоимости в результате инфляции, как показывает мировой и отечественный опыт, минимален. Рыночная стоимость личной недвижимости растет практически с темпом обесценивание денег.

Потеря капитала в результате пожара, стихийного бедствия, технокатастрофы и т.п. исключается посредством страхования.

Недвижимость, приносящая доход, состоит из многоквартирных домов, коттеджей на несколько семей, офисных зданий, торговых центров, в общем, всего, что сдается в аренду. Ее стоимость может расти быстрее, чем личной недвижимости, в результате локального улучшения микроэкономической ситуации, роста численности населения, заметного превышения спроса над предложением, но одновременно могут появиться убытки, связанные с плохим управлением недвижимостью, небрежностью арендаторов, перемещением деловой активности на соседнюю территорию и т.п. Как показывает статистика, риск потери дохода от инвестиций в доходную недвижимость заметно выше, чем в личную недвижимость, но и заметно выше отдача от вложений.

К спекулятивной недвижимости относятся та, которая покупается с целью перепродажи, по более высокой цене – земельные участки, бензозаправочные станции, специальные здания и сооружения и т.д. Риск возникает от высокой неопределенности со спросом. Так это произошло, например, с земельными участками в г. Сочи, в районе предполагаемого проведения зимний олимпийских игр 2014 г. Еще не было решения международного олимпийского комитета (2007 г.) о месте их проведения, а цены на землю подскочили в 4–5 в 2006 г., как только стало известно, что г. Сочи оказался в числе основных претендентов на их проведение. Экономические потери могут возникнуть и у инвесторов, которые слишком поздно придут на рынок земельных участков и у тех, которые придут достаточно рано, но упустят момент продажи, если поднявшее цены событие не состоится. Здесь заработать и потерять, как показывает практика, можно несколько сот процентов.

Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, инвесторы для себя должны решить, сколько они хотят заработать, но возможно и потерять, какие инвестиционные риски им по карману.

Процесс инвестирования в недвижимость показан на рис. 5.1.

Инвестиции в недвижимость

Объект недвижимости:

земля под застройку, здание под реконструкцию и т.п.

–  –  –

Рис. 5.1. Содержание и цели деятельности по инвестированию в недвижимость

Инвестиции в недвижимость имеют следующие особенности:

– долгосрочность вложений и длительность оборота капитала;

– низкая ликвидность, из-за большого времени на продажу и покупку объекта;

– необходимость доказательства прав на объект путем государственной регистрации;

– потребность в профессиональном управлении недвижимостью и в высоких затратах по ее обслуживанию;

– относительно высокая надежность и эффективность вложений;

– большой размер инвестиций и отсюда многообразие источников финансирования (стоимость кредита, как правило, заметно ниже доходности и поэтому доля заемного капитала может быть значительной).

Инвестиции в недвижимость это всегда вложения в реальные активы: освоение земельных участков, добыча полезных ископаемых, разработка лесных ресурсов, строительство зданий, сооружений и т.п., что требует, как правило, разрешения органов власти. Инвестиции осуществляются в двух формах. Прямые инвестиции

– вложения в строительство зданий, сооружений и других объектов непосредственно. Портфельные инвестиции – опосредованное вложение денег в подобные объекты путем предоставления финансовых средств непосредственным участникам инвестиционного процесса через покупку у последних акций, облигаций, долей и паев.

Чтобы начать инвестиционный процесс, сначала нужно убедиться, что в этом есть экономический смысл, что отдача, которую получают инвесторы, будет соответствовать их ожиданиям или даже может превзойти их. Для этого нужно рассчитать экономический эффект. Если он окажется достаточным, то дальше необходимо заручиться поддержкой муниципальной и/или федеральной власти и получить у них «добро» на реализацию проекта в виде разрешений и согласований.

Для этого нужно найти эффекты – народнохозяйственный, бюджетный, экологический, – которые используются как аргументы в диалоге с властью.

Все расчеты ведутся на базе официального документа «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденного Минэкономики, Минфином РФ, ГК РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 г. Этот документ учитывает основные положения «Руководства по оценке эффективности инвестиций», выпущенного впервые в 1978 г. ЮНИДО – структурным подразделением Организации Объединенных Наций по промышленному развитию стран – членов ООН.

Не касаясь специальных вопросов оценки эффективности инвестиций, изложенных в обозначенном и многих других руководствах, отметим основные оценочные критерии, которые используются.



Pages:     | 1 | 2 || 4 | 5 |   ...   | 7 |

Похожие работы:

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 20.06.2015 Рег. номер: 2587-1 (11.06.2015) ПОСТРОЕНИЕ ИНФОРМАЦИОННЫХ ПРИЛОЖЕНИЙ НА БАЗЕ Дисциплина: ПРОМЫШЛЕННЫХ СУБД Учебный план: 090900.62 Информационная безопасность/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Акимова Марина Михайловна Автор: Акимова Марина Михайловна Кафедра: Кафедра информационной безопасности УМК: Институт математики и компьютерных наук Дата заседания 30.03.2015 УМК: Протокол №6 заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО Комментарии...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Национальный минерально-сырьевой университет «Горный» ПРОГРАММА вступительного испытания при поступлении в магистратуру по направлению подготовки 23.04.01 «ТЕХНОЛОГИЯ ТРАНСПОРТНЫХ ПРОЦЕССОВ» по магистерской программе «Организация перевозок и безопасность движения» Санкт-Петербург Программа вступительного экзамена в магистратуру по...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Кемеровский государственный университет» Новокузнецкий институт (филиал) Факультет информационных технологий Кафедра экологии и техносферной безопасности Рабочая программа дисциплины Б1.В.ДВ.1.1 Социология Направление подготовки 20.03.01 «Техносферная безопасность» Направленность (профиль) подготовки Безопасность технологических процессов...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 10.06.2015 Рег. номер: 2389-1 (10.06.2015) Дисциплина: Безопасность жизнедеятельности Учебный план: 05.03.02 География/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Малярчук Наталья Николаевна Автор: Малярчук Наталья Николаевна Кафедра: Кафедра медико-биологических дисциплин и безопасности жизнедеяте УМК: Институт наук о Земле Дата заседания 19.05.2015 УМК: Протокол заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО Комментарии получения согласования согласования Зав....»

«Руководителям федеральных органов исполнительной власти и организаций Руководителям органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации Начальникам региональных центров но делам гражданской обороны,чрез вычайн ым ситуациям к ликвидации последствий стихийных бедствий Начальникам главных управле­ ний МЧС России по субъектам Российской Федерации Организационно-методические указания по подготовке населения Российской Федерации в области гражданской обороны, защиты от чрезвычайных ситуаций,...»

«СОДЕРЖАНИЕ 1. Общие положения 1.1. Образовательная программа (ОП) магистратуры (магистерская программа Химия нефти и экологическая безопасность) 1.2. Нормативные документы для разработки магистерской программы 1.3. Общая характеристика магистерской программы 1.4 Требования к уровню подготовки, необходимому для освоения магистерской программы 2. Характеристика профессиональной деятельности выпускника магистерской программы 2.1. Область профессиональной деятельности выпускника 2.2. Объекты...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 10.06.2015 Рег. номер: 2396-1 (10.06.2015) Дисциплина: Безопасность жизнедеятельности Учебный план: 38.03.04 Государственное и муниципальное управление/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Малярчук Наталья Николаевна Автор: Малярчук Наталья Николаевна Кафедра: Кафедра медико-биологических дисциплин и безопасности жизнедеяте УМК: Институт государства и права Дата заседания 08.04.2015 УМК: Протокол №8 заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт математики и компьютерных наук Кафедра информационной безопасности Бойко А.В. Теория управления информационной безопасностью распределенных компьютерных систем Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов специальности 10.05.01 Компьютерная безопасность, специализация...»

«ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» ОРЛОВСКИЙ ФИЛИАЛ В.Е. Татаркин БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ Учебно-методическое пособие Орел ББК 68.9я ТРекомендовано к изданию Ученым советом Орловского филиала РАНХиГС Рецензенты: Цыбаков Д.Л., доктор политических наук, профессор кафедры политологии, государственного и муниципального управления Орловского...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 05.06.2015 Рег. номер: 797-1 (29.04.2015) Дисциплина: Дополнительные главы криптографии Учебный план: 10.03.01 Информационная безопасность/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Ниссенбаум Ольга Владимировна Автор: Ниссенбаум Ольга Владимировна Кафедра: Кафедра информационной безопасности УМК: Институт математики и компьютерных наук Дата заседания 30.03.2015 УМК: Протокол №6 заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО Комментарии получения согласования...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Муромский институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Владимирский государственный университет имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых» (МИ (филиал) ВлГУ) УТВЕРЖДЕНО Директор МИ ВлГУ Н.В.Чайковская _ «»_2015 г. ОТЧЁТ о результатах самообследования основной образовательной программы 18.03.01 «Химическая технология» Рассмотрено на...»

«ООО «УралИнфоСервис» Вестник нормативной документации № 0 Ежемесячное издание Вестник нормативной документации Ежемесячное бесплатное электронное издание Приведена информация о выходе из печати новых и переиздании действующих нормативных документов, справочников и методических материалов. Содержание Организация и управление производством. Сертификация. Качество Строительство и эксплуатация зданий и сооружений Пожарная безопасность и ЧС Эксплуатация электрических и тепловых установок и сетей....»

«ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ДЕЛАМ ГРАЖДАНСКОЙ ОБОРОНЫ, ЧРЕЗВЫЧАЙНЫМ СИТУАЦИЯМ И ЛИКВИДАЦИИ ПОСЛЕДСТВИЙ СТИХИЙНЫХ БЕДСТВИЙ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ Методические и практические рекомендации по обеспечению безопасности при подготовке и проведении туристических походов, экскурсий со школьниками в зимний период на территории Иркутской области Иркутск 2015 год ОГЛАВЛЕНИЕ: 1. Предисловие 2. Введение 3. Правила регистрации туристических групп на территории 5 Иркутской области 4....»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт химии Кафедра органической и экологической химии Шигабаева Гульнара Нурчаллаевна ВЫСОКОМОЛЕКУЛЯРНЫЕ СОЕДИНЕНИЯ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов очной формы обучения по направлению 04.03.01. «Химия» программа прикладного бакалавриата, профили подготовки:...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 05.06.2015 Рег. номер: 161-1 (24.03.2015) Дисциплина: Криптографические протоколы Учебный план: 10.03.01 Информационная безопасность/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Ниссенбаум Ольга Владимировна Автор: Ниссенбаум Ольга Владимировна Кафедра: Кафедра информационной безопасности УМК: Институт математики и компьютерных наук Дата заседания 10.10.2014 УМК: Протокол №1 заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО Комментарии получения согласования...»

«В. В. АБРАМОВ БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ Учебное пособие для вузов Санкт-Петербург В. В. АБРАМОВ БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ Допущено Учебно-методическим объединением по направлениям педагогического образования в качестве учебного пособия для вузов Издание второе – исправленное и дополненное Санкт-Петербург Рецензенты: Русак О.Н., Заслуженный деятель науки и техники РФ, президент Международной академии наук по экологии и безопасности жизнедеятельности, доктор технических наук, профессор;...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт математики и компьютерных наук Кафедра информационной безопасности Ниссенбаум Ольга Владимировна КРИПТОГРАФИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ЗАЩИТЫ ИИНФОРМАЦИИ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов направления 10.03.01 Информационная безопасность, профиль подготовки «Безопасность...»

«УДК 658.382. Солодовников А.В., Трушкин А.И., Прояева В.А. Организация работы кабинета охраны труда и уголка охраны труда на предприятиях нефтяной и газовой промышленности. Изд. 2-е, – Уфа: УГНТУ, 2014 – 84 с. Методические указания содержат рекомендации по организации работы кабинета охраны труда и уголка охраны труда для предприятий нефтяной и газовой промышленности. Методический материал предназначен для студентов специальностей по направлению подготовки: 280700 Техносферная безопасность;...»

«АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ САРАПУЛЬСКИЙ РАЙОН ПОСТАНОВЛЕНИЕ 12 января 2015г с. Сигаево №1 О подготовке неработающего населения муниципального образования «Сарапульский район» к действиям по обеспечению защиты от опасностей, возникающих при ведении военных действий или вследствие этих действий В соответствии с Федеральным законом от 12 февраля 1998 года № 28-ФЗ «О гражданской обороне», Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного...»

«Утверждено к распространению: Начальник управления образования Хасанского муниципального района _Е.А.Малышкина ДОКЛАД О СОСТОЯНИИ И РЕЗУЛЬТАТАХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СИСТЕМЫ ОБРАЗОВАНИЯ ХАСАНСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА В 2014-2015 УЧЕБНОМ ГОДУ СОДЕРЖАНИЕ Введение Цели и задачи муниципальной системы образования Хасанского 1. муниципального района в 2015-2016 учебном году Общая характеристика системы образования Хасанского 2. муниципального района Кадровый потенциал – основа качества образования 3....»







 
2016 www.metodichka.x-pdf.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Методички, методические указания, пособия»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.