WWW.METODICHKA.X-PDF.RU
БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА - Методические указания, пособия
 


Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 7 |

«У9(2).я7 С50 В.Н. Смагин, В.А. Киселева ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Челябинск Издательство ЮУрГУ ББК У9(2)–56.я7 + Х623.1.я7 Одобрено учебно-методической комиссией факультета ...»

-- [ Страница 2 ] --

На этом рынке действует относительно небольшое число покупателей и продавцов, каждый объект недвижимости уникален, цена сильно зависит от месторасположения объекта и других факторов, не позволяющих продавать по образцам. По этим мотивам рынок недвижимости не может быть рынком чистой конкуренции, это рынок монополистической конкуренции, либо, и это случается достаточно часто, олигополистической конкуренции. Покупатели озабочены мошенничеством на этом рынке и предпочитают иметь дело с солидными компаниями, имеющими высокий деловой имидж и незапятнанную репутацию, что ограничивает число продавцов.

Осуществимость сделки определяется ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей. Как показывает опыт, если ожидания расходятся на 10–15 %, то они преодолимы. Но если разница достигает 50 %, то сделка, как правило, не совершается. При отсутствии достоверной информации собственник недвижимости часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цен.

Величина спроса на объекты недвижимости, который не взаимозаменяем с другими товарами, зависит от географических (местонахождение на территории города, региона), исторических (дома дореволюционной, сталинской, хрущевской, брежневской застройки и т.д.), инфраструктурных (наличие дорог, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест массового отдыха и т.д.) факторов.

На нее влияет уровень и динамика доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, доступность кредита, тарифы на коммунальные услуги, налогообложение недвижимости и многое другое.

–  –  –

Рынок недвижимости развивается циклически – подъемы сменяются спадами.

Статистика показывает на высокую степень связи этих циклов с экономическими циклами. Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует спад экономический.

Этот сдвиг циклов составляет несколько, иногда много, месяцев и используется в прогнозировании экономических циклов.

Национальный рынок недвижимости складывается из региональных и локальных рынков. Они сильно отличаются друг от друга уровнем цен и рисков, качеством объектов недвижимости и их доходностью, условиями получения прав на строительство недвижимости, условиями совершения сделок (характер регистрации, сроки) и т.д. К особенностям формирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации относятся: искусственное разграничение прав собственности на объект недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитая рыночная инфраструктура; низкая конкуренция и высокая криминальная обстановка в этой сфере предпринимательства.

Отечественный рынок недвижимости отличается высокими трансакционными издержками (затратами на заключение сделок). Они достигают 10 % от стоимости объекта недвижимости. Это вдвое выше, чем в странах с развитым рынком недвижимости.

Получение информации о состоянии рынка недвижимости затруднено, сведения о фактических ценах и условиях сделок малодоступны. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью обуславливают сокрытие реальной цены сделки, а сами сделки нередко оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.п.

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость и главными продавцами являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке обращается товар, бывший в употреблении и принадлежащий, как правило, не органам власти и строительным компаниям, а иным физическим и юридическим лицам.

Подобное деление рынка имеет место и для других потребительских товаров, на рынке ценных бумаг и т.д., но на них товары свободно перемещаются в пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, району и даже микрорайону.

Сегодня потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости, далеки от удовлетворения, поэтому дальнейшее развитие рынка недвижимости будет связано с новым строительством и более быстрым развитием первичного рынка.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимодействуют. Например, если по каким – то причинам в регионе (спад деловой активности, плохая экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.п.) увеличивается предложение жилья на вторичном рынке недвижимости, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Ввиду многомерности объектов недвижимости и наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями (табл. 2.1).

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

– установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

– регулирующая, с помощью, которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

– коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

– санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных;

– стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

– социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

<

–  –  –

2.2. Особенности российского рынка недвижимости Приватизация как основа создания национального рынка недвижимости. Модели и способы приватизации. Этапы создания рынка недвижимости и основные тенденции развития.

Отечественный рынок появился в 90-х годах ХХ в. в результате разгосударствления собственности в форме передачи государственного имущества в собственность физических и юридических лиц – приватизации.

Целями приватизации были:

– превращение наемных работников в собственников;

– повышение эффективности деятельности предприятия и жизненного уровня людей;

– социальная защита населения и прав собственников;

– привлечение в производство инвестиций;

– создание конкурентной среды в экономике;

– освобождение государства от убыточных предприятий;

– стимулирование производительности труда и предпринимательской деятельности;

Возникновение рынка недвижимости началось с принятия Законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда» в 1991 г.

В приватизации государственного имущества участвовали и сегодня участвуют четыре группы субъектов (рис. 2.4).

В основу приватизации положены определенные модели, действующие в РФ.

Они представлены в табл. 2.2.

–  –  –

Способы приватизации, реализуемые сегодня в соответствии с Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 1997 г., представлены на рис. 2.5.

В результате приватизации в России возник рынок недвижимости, который в своем становлении прошел несколько этапов (табл. 2.3).

С 2000 г. рынок недвижимости развивается эволюционно, как достаточно сложившийся и в котором сегодня идет профессиональное взаимодействие между участниками, и отчетливо прослеживаются средне – и долгосрочные тенденции.

Основными направлениями развития рынка недвижимости сегодня являются:

1. На рынке жилья неуклонно растет роль первичного рынка, т.к. вторичный рынок не решает уже обеспечения населения жильем и тем более жильем нового качества, с повышенным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микросреды (малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т.п.).

2. Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по качеству и цене. Диапазон цен на рынке жилья в ближайшие годы будет находиться в ценовом диапазоне от $ 200 до $ 3000 за м2.

3. Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и офисной недвижимости в направлении роста качества и многофункциональности (торговоразвлекательные центры, гостиничные комплексы и т.п.)

4. Усиливается спрос на услуги рекреационной (от лат. recreatio – восстановление, отдых) недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений, гольфклубы, аквапарки и др.).

5. Растет количество и многообразие фирм, оказывающих консультационные, маркетинговые, информационные услуги на рынке недвижимости.

6. Видоизменяются брокерские компании – растет их масштаб и роль в посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных функций (например, от эскро-услуг, связанных с проведением расчетов по сделкам, от функций страхования и госрегистрации и др.)

7. Дифференцируются фирмы: выделяются малые, занятые, главным образом, брокерской деятельностью; и крупные, связанные тесно с банковской средой, поскольку участвуют в строительстве, реконструкции и управлении недвижимостью.

8. Выделяются девелоперские (от англ. develop – развивать) компании в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости. Они часто не занимаются строительством недвижимости, их основные функции: выбор эффективного проекта по застройке земельного участка, реконструкции здания; получение проектно-строительной документации и разрешения на строительство; поиск инвесторов; определение условий привлечения подрядчиков; контроль за осуществлением строительства.

9. Снижаются риски на рынке недвижимости, т.к. совершенствуется законодательная база, растет профессионализм участников, развиваются системы страхования и государственной регистрации сделок с недвижимостью, поднимается уровень конкуренции и доля организованного рынка, улучшается информационная обеспеченность сделок и т.п.

Имеются и другие тенденции развития, с которыми можно познакомиться по полным руководствам.

–  –  –

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкурентом рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости из-за длительного цикла создания недвижимости слабо зависит от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это особенно наглядно при установлении цен на землю (рис. 2.6).

Из рисунка следует, что цена земли, как точка равновесия между спросом и предложением, растет или убывает вместе с изменением спроса и не зависит от предложения, которое не эластично по цене. Следует заметить, что это справедливо для экономической системы в целом.

–  –  –

Рис. 2.6. Цена земли (Ц) в зависимости от спроса (С) и предложения (П) Конкретный пользователь земли может увеличить свою долю за счет конкурентов, назначая более высокую цену и для него предложение земли будет в определенной степени эластичным.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности.

Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

Жилье может покупаться и арендоваться. Стоимость жилья и размер арендной платы связаны между собой известной формулой:

арендная плата = цена жилья рыночная ставка процента

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, количества потребителей услуг и размера их дохода. В свою очередь число потребителей и их доход зависят от состояния экономики. Поэтому:

спрос = (арендная плата, состояние экономики);

предложение = const для фиксированного времени.

В точке равновесия, где спрос равен предложению, имеем:

(арендная плата, состояние экономики) = const, и, следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым активом, приносящим доход, и инвестор уже ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами. А доходность равна отношению арендной платы к стоимости жилья:

доходность жилья = арендная плата / цена жилья В тех случаях, когда доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об инвестировании в жилье будет приниматься. Если доходность от недвижимости ниже среднерыночной от других финансовых активов, то решение об инвестировании станет отрицательным.

Не одна доходность влияет на решение об инвестировании в жилье. Другими факторами являются:

– стабильность дохода. Для недвижимости стабильность выше, чем по инвестициям в ценные бумаги, но зато доходность ниже;

– независимость доходности от инфляции. Для недвижимости влияние инфляции на доходность невысокая – вместе с инфляцией растет арендная плата.

– уровень налогов на недвижимость, повышающих арендную плату и снижающих спрос;

– ставка процента по долгосрочным займам, которые обычно используются для инвестирования в недвижимость. Рост ставки ведет к снижению спроса;

– риски, связанные с владением недвижимостью, приводят к необходимости страхования, что понижает спрос;

– рост доходности государственных ценных бумаг ведет к оттоку инвестиций в недвижимость; спрос, а вместе с ним цена, падает.

Влияние названных и других факторов более сложно, чем только что описанное. Имеются лаги (англ. lag – запаздывание) в начале действия фактора и в отклике на рынке недвижимости. А в силу специфики недвижимости – высокие инвестиции и сроки их освоения – не всегда удается точно проследить действие каждого фактора в отдельности и тем более совместное.

Например, рост стоимости денег и сокращение денежной массы заставляет потребителей отказаться от капитальных услуг, и в первую очередь от спроса на недвижимость. Падение спроса и цены приводит к избытку предложения над спросом на рынке недвижимости и имеет следствием с определенной задержкой сокращение производства строительных материалов, оборудования и т.д. Волна подобных сокращений последовательно приходит по связанным с инвестиционным комплексом отраслям производств и завершается в нижней точке экономического цикла перестройкой строительных технологий, заменой на более эффективные, созданием новых мест развития недвижимости, перспективных объектов и т.п.

Далее с ростом доходов, увеличением денежной массы и ожиданий потребителей спрос на недвижимость начинает расти и рынок недвижимости становится «точкой роста» для смежных рынков: финансового, подрядных работ, строительных материалов, машин и др.

Выше говорилось о факторах, влияющих на цену недвижимости вообще. А какова конкретная рыночная цена конкретного объекта?

Заметим, что рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых: 1) уникальность каждого объекта недвижимости; 2) большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по специальным договорам и т.п.); 3) высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее ассиметричность для покупателей, продавцов, посредников; 4) значительная длительность продажи, не устраивающая продавца; 5) необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить наиболее привлекательный для себя объект.

Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.

Иногда посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от трех вещей: местоположения, местоположения и еще раз местоположения». Конечно, это не единственный, но очень важный фактор. Даже в случае с квартирой в типовом доме, ее цена может сильно меняться и зависеть: от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала (возле автомагистрали, внутри квартала), от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома; от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха, возможности найти работу и многих других обстоятельств.

Вот почему оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости, как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие от государственных органов лицензию на этот вид деятельности. В разделе 6 «Основы оценки стоимости имущества» об этом будет говориться подробнее. А пока скажем, что оценка производится многими методами, каждый из которых уделяет основное внимание специфичной для него группе, влияющих на оценку факторов.

Методы приводят к разным результатам, которые нужно согласовывать между собой, согласование является субъективным, и поэтому говорят, что оно является экзаменом совести для оценщика.

Взаимосвязь между рынком недвижимости, финансовым рынком, реальной экономикой и социальными условиями не просто сложна, она во многом противоречива, происходящие процессы обуславливаются многочисленными факторами, причинные связи между которыми не могут быть установлены, например, такими как: ожиданиями в обществе, особенностями правовой среды, устойчивостью банковской системы, колебаниями курсов ценных бумаг, условиями ипотечного кредитования и т.д. и т.п.

Разумеется, теоретические сложности проблемы ценообразования на рынке недвижимости не могут остановить реальной экономики, которая на опыте нашла (и много столетий использует) достаточно удобные, простые и приемлемые по точности способы решения практических задач. Например, сегодня на рынках Москвы и Санкт-Петербурга соотношение «цена – арендная плата» в конце ХХ в. начале XXI в. сложилась на уровне примерно 4–5 к 1. Т.е. годовая доходность недвижимости составляет 20–25 % (или 1: 5 – 1 : 4).

При уровне инфляции в эти годы в 12–15 % чистая доходность недвижимости близка к «мировой норме» 8–10 %. Правда, зарубежные инвесторы, учитывая всю совокупность действующих в России рисков, соглашаются инвестировать под доходность значительно большую, а именно 35–40 %, что означает возврат вложений капитала за 2,5–3 года. Российские инвесторы либо более рискованны, либо лучше знают ситуацию, имеют больший опыт снижения рисков и поэтому их устраивает меньшая доходность.

2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов Цели анализа. Источники информации и потребители переработанной информации. Сегментация рынка по объектам недвижимости и ее покупателям. Позиционирование. Определение емкости рынка.

Рынок недвижимости является несовершенным, как правило, либо монополистической конкуренции, либо олигополистической. Причины: слабость ценовых механизмов саморегулирования, индивидуальность ценообразования, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность товара на рынке, продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки – 1,5–2 месяца и более), многообразие рисков, сознательно искаженная и несимметричная (доступна в разной мере для продавца и покупателя) информация.

В этих условиях анализ состояния рынка недвижимости и получение препарированной, более или менее надежной, информации имеет особое значение.

Цель анализа – определение состояния и тенденций развития рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам и рынка в целом.

Информация может быть получена через разовое изучение состояния и тенденций развития и через мониторинг рынка, т.е. длительное непрерывное отслеживание многообразных параметров. Последнее более дорого, но много достовернее и применяется на сложившихся рынках.

Потребителями результатов анализа, прежде всего, являются риелторы (торговцы и агенты по продаже недвижимости), девелоперы (предприниматели, создающие и реконструирующие объекты недвижимости), оценщики недвижимости, банки, страховые компании, рекламные агентства, органы исполнительной власти и др.

Условия получения информации:

– отсутствие единого источника, малодоступность и даже закрытость информации;

– низкая достоверность, т.к. из-за высоких налогов и ряда других причин продажа коммерческой недвижимости маскируется, например, передачей пакетов акций, а жилой недвижимости – договорами мены, дарения и пр.;

– многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналогичных сделок;

– несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удорожания и пр.

Переработанная информация систематизируется и принимает вид удобный для потребителя (рис. 2.7). Как правило, она содержит:

– уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты недвижимости;

– сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижимости, однородной по физическим и экономическим характеристикам объектов;

– емкость рынка в целом и по отдельным сегментам;

– срок экспозиции объектов на рынке;

– численность, структура и динамика сделок с недвижимостью;

– размер издержек по совершению сделок с недвижимостью;

– количество строящихся объектов, их назначение, виды;

– уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

–  –  –

При обработке информации должны соблюдаться условия ее однородности и определенности описания ее вида. К таким условиям относятся:

– точное описание вида показателя, т.к., например, цена предложения и цена продажи, как правило, существенно отличаются; при указании цен необходимо указание на структуру – цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.п.

– правильный выбор единицы сравнения – цена и арендная плата в расчете на м общей или жилой площади, для жилых или коммерческих помещений и т.д., поскольку они значительно отличаются;

– точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей, т.к., например, уровень средних цен по квартирам и цена на конкретную квартиру могут весьма различаться; цены в одном районе еще не говорят о стоимости жилья в другом районе.

При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих характеристик, какие представлены на рис. 2.7. Следующим этапом является сегментация рынка по целому ряду показателей. Критерии сегментации не задаются заранее (до накопленного опыта) и не остаются неизменными. Они изменчивы, как изменчив сам рынок недвижимости.

Например, сегментация жилья на вторичном рынке может иметь вид:

1) старое жилье; 2) старое жилье после капитального ремонта; 3) дома сталинского периода; 4) хрущевки; 5) брежневки; 6) панельные дома 60–70-х годов; 7) панельные дома 80–90-х годов; 8) кирпичные дома. Они отличаются типом материала, районом расположения, качеством перекрытий, размером комнат, кухни и других вспомогательных помещений и вследствие этого ценами.

Сегментация жилья на первичном рынке выглядит следующим образом: 1) элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, подземный гараж, стоянка, охрана, социальная однородность, площадь кухни от 15 м2, жилая площадь от 50 м 2, холл, лоджия и др.); 2) качественное жилье (престижный район, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры более 40 м2 для однокомнатной, лоджия или балкон); 3) типовое (экологически безопасное, кирпичное или панельное здание современных серий с изолированными комнатами и кухней более 8 м2, балкон); 4) дешевое жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).

–  –  –

За основу сегментации могут быть взяты потребители, а не объекты недвижимости. Например, помещения коммерческого назначения различны по функциональным особенностям и ценам в зависимости от потенциального потребителя:

1) учреждения, страховые, финансовые и т.п. организации, для которых характерна работа с потоками посетителей и для эффективной деятельности которых необходимы постоянные контакты между собой и органами власти. Они готовы на выплату высокой арендной платы в центре города;

2) производственные организации, которые интересуются небольшими представительскими офисами в центре города, а рабочие офисы и производственные офисы предпочитают размещать на периферии с низким уровнем арендной платы;

3) торговые организации, у которых потоки посетителей зависят от типа товаров (промышленные, продовольственные), от покупателей (рядовые, элитные) и др. условий, определяющих размер получаемого дохода, в зависимости от которого строится политика в отношении арендной платы.

На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся на рынке, его достоинства, характеризующие этот сегмент. Позиционирование должно создать у клиента определенный образ товара и послужить для продавца основой для разработки стратегии продвижения товара на рынок недвижимости.

Сегментация и позиционирование товара являются инструментами создания представления у клиента о соответствии качества и цены товара и позволяют получить предпринимателю максимальный доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции.

Размер получаемого дохода зависит от емкости рынка. Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

При определении емкости рынка (по сегментам) учитывается объем продаж в прошлом периоде, соотношение фактического спроса и предложения, динамика занятости и доходов населения, возможности и условия получения кредитов на приобретение жилья, величина расходов на содержание жилья, динамика образования и распада семей, ожидания населения относительно инфляции, налогов и многие другие факторы.

Определение емкости рынка в целом и по сегментам, как впрочем, и других параметров рынка, очень сложная задача, но без ее решения нельзя рассчитывать на успех – максимизацию объемов продажи и получение высокой прибыли.

Термины и понятия Рынок недвижимости Первичный и вторичный рынки недвижимости Сегментация рынка недвижимости Трансакционные издержки Приватизация Модели приватизации Способы приватизации Спрос и предложение на рынке недвижимости. Эластичность спроса и предложения Равновесная цена Цены на жилье и размер арендной платы Соотношение «цена – арендная плата»

Упражнения

1. Для каждого термина (1, 2, 3…) подберите соответствующее определение (а, б, в…).

1. Рынок недвижимости

2. Инвестиции

3. Брокер, риэлтер

4. Девелопер

5. Аренда

6. Рента

7. Ипотека

8. Недвижимость

9. Приватизация

10. Сегмент рынка а. Продажа или безвозмездная передача объектов государственной собственности в руки трудовых коллективов и частных лиц.

б. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды.

в. Посредник между продавцами и покупателями недвижимости.

г. Предоставление недвижимости во временное пользование на договорных условиях другим лицам за плату.

д. Долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли.

е. Доход, получаемый регулярно владельцем недвижимости, не требующий предпринимательской деятельности, путем передачи права пользования недвижимостью.

ж. Часть рынка, выделенная по какому-либо признаку: виду товара, территории, социальным особенностям покупателей и т. п.

з. Средство осуществления перехода недвижимости и юридических прав на нее от продавцов к покупателям или пользователям на основе конкурентного спроса и предложения.

и. Предприниматель, получающий доход путем создания, реконструкции, развития недвижимости и реализующий ее потребителям.

к. Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почва, вода и др. минеральные и растительные ресурсы), зданиями и сооружениями.

2. Верны ли следующие утверждения?

1. Развитие рынка жилья сдерживают низкие доходы населения, отсутствие действенной системы ипотечного кредитования и плохой инвестиционный климат.

2. Рынок недвижимости по однородным признакам делится на сегменты – региональный, жилищный, вещных прав, промышленных объектов и т.д.

3. Недвижимость как товар характеризуется высокой ликвидностью, коротким жизненным циклом, отсутствием необходимости регистрации прав.

4. Наиболее развитым рынком недвижимости РФ является рынок жилья.

5. Уровень цен на недвижимость в основном определяется ее предложением.

6. Связь между ценой жилья и величиной арендной платы пропорциональна рыночной ставке процента.

7. Емкость сегмента рынка определяется возможным объемом продаж.

–  –  –

3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости Основные секторы отрасли недвижимости. Субъекты, действующие в секторах и выполняемые ими функции.

Отрасль – это совокупность фирм, предприятий, производств, объединенных схожестью производимой продукции, услуг и удовлетворяемых ими потребностей. Предприятия, совершающие операции с недвижимым имуществом разнообразны – строители и риэлтеры, оценщики и рекламные агентства, юридические фирмы и страховые компании, банки и биржи недвижимости, Российская гильдия риэлтеров, Российское общество оценщиков и другие, некоммерческие и коммерческие организации.

Значение отрасли в народном хозяйстве высоко. Недвижимость играет фундаментальную роль в социальной и экономической жизни – она является естественным пространственным базисом, на котором разворачивается социальная жизнь и хозяйственная деятельность, служит составной частью активов любого предприятия и учреждения, может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта управления, быть инвестиционным активом и т.д. Деление субъектов отрасли на функционально однородные секторы дано на рис. 3.1.

Первый сектор отрасли (создание и развитие объектов недвижимости) является базовым. Ключевой фигурой в создании и развитии недвижимости является девелопер (от англ. developer – застройщик). Его функция – освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов.

Сама предпринимательская деятельность называется девелопмент (от англ. development – развитие, новое строительство, застройка). Как правило, девелопер сам не строит, он координирует работу участников этого сектора отрасли – отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат взятых кредитов, несет ответственность перед государственными органами за качество проекта, перед подрядчиками за своевременность финансирования работ, перед потребителями (заказчиками) за сроки и качество сдаваемой недвижимости и т.д.

Следующим фигурантом в секторе развития недвижимости являются инвесторы, обеспечивающие работу девелопера финансовыми ресурсами. Инвесторы могут быть:

1) индивидуальные (физические лица);

2) институциональные или коллективные – государственные и муниципальные органы управления, инвестиционные компании и фонды, специализированные фонды и компании (пенсионные, страховые и др.);

3) профессиональные – банки и финансовые компании, риелторские фирмы и т.д.

–  –  –

– органы законодательной, исполнительной и судебной властей, определяющих и регулирующих цели и средства развития недвижимости;

– госорганы специального учета недвижимости

–  –  –

Банки и финансовые компании вкладывают деньги в инвестиционные и девелоперские проекты, кредитуют их под залог недвижимости, создают собственные риэлтерские фирмы, осуществляют ипотечное кредитование при покупке жилья и таким образом получают прибыль на рынке недвижимости.

Сектор управления (эксплуатации) это особый вид предпринимательской деятельности, более разнообразный и сложный, чем, например, обычные риэлтерские операции. Управляющий недвижимым имуществом является юридическим или физическим лицом, который по договору с собственником недвижимости и в его интересах совершает физические и юридические действия. Эти действия включают в себя владение и пользование (но не распоряжение), строительные и залоговые операции, трастовые и обменные, инвестиционные и риелторские и т.д.

Объектами управления являются жилые, офисные, производственные, складские отдельные здания и строения, имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный), земельный фонд, лесной фонд и др. Например, управление зданиями и сооружениями предполагает осуществление действий и операций по поддержанию их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание необходимых условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и многое другое в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Субъектами управления являются: собственники недвижимости, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риелторы), уполномоченные государственные и муниципальные органы.

Стратегической целью управления служит сохранение и по возможности увеличение рыночной стоимости доверенных субъекту управления объектов недвижимости, определение справедливой базы для арендных платежей и налогов с учетом происходящих общеэкономических, рыночных, инфраструктурных изменений и пр. Это предполагает прогнозирование динамики внешних и внутренних условий, оценку рисков, доходности, выбор, исходя из стратегических целей, тактических и оперативных, разработку конкретных мероприятий, составление графика работ, контроль и оценку результатов управления недвижимостью, корректировку управленческих мероприятий и т.д.

Институциональный сектор (лат. institutum – устанавливающий, учреждающий, регулирующий) вводит цели (материальные, социальные, духовные) и мотивы работы в отрасли в определенное русло, задавая «правила игры», гарантирует законность совершаемых действий и соблюдение прав всех участников. Эта работа направляется:

– органами законодательной власти (Федеральное Собрание: Госдума и Совет Федерации; органы представительной власти субъектов РФ, городов и районов), имеющих комиссии по собственности и приватизации; по бюджету, налогам, банкам и финансам; экономической политике, аграрным и земельным отношениям, социальным вопросам и др.

– органами исполнительной власти: Мингосимущество, Российский фонд федерального имущества, Федеральное управление по банкротству, Министерство по антимонопольной политике, Госкомзем, Госкомитет по строительству, архитектуре и жилищной политике, Минюст (органы регистрации прав на недвижимость, суды), территориальные органы перечисленных министерств и ведомств;

– госорганами специального учета состояния и движения недвижимости (Главное управление Федеральной регистрационной службы и ее региональные подразделения, БТИ, нотариальные конторы, районные земельные комитеты, комитеты муниципального жилья, Госстрахнадзор, органы архитектуры и градостроительства и др.) Институциональный сектор создает нормативную базу для работы отрасли (законы, положения, инструкции, правила и т.п.), отбирает и удовлетворяет статус профессиональных участников (лицензирование, регистрации, предоставление прав уполномоченным лицам), устанавливает обязательные требования к содержанию и качеству различных видов деятельности по операциям с недвижимостью, контролирует выполнение установленных норм и правил, а за их нарушение вводит санкции и запреты на деятельность; выкупает для общественных нужд объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности и пр.

Институциональный сектор управляет не только с помощью административных методов. Он использует также экономические: налогообложение имущества и льготы по налогам, выпуск жилищных сертификатов, амортизационная политика, предоставление безвозмездных субсидий и льготных ссуд для определенных категорий граждан, разработка целевых программ (развития малых и средних городов, государственная программа жилищной реформы «Жилье» и др.).

Сектор оборота прав на недвижимость. Центральными фигурами на нем являются продавцы, покупатели недвижимости и посредники между ними – риелторы (брокеры). В этом им помогают оценщики недвижимости, маркетологи, рекламно – информационные агентства, юридические и страховые компании, банки (в т.ч. ипотечные), биржи недвижимости, некоммерческие организации.

К некоммерческим организациям, относятся Российская гильдия риелтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие почти две тысячи агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридическую деятельность во всех регионах страны. Их функции: формирование профессионального рынка недвижимости и самокоординация работы его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они организуют обучение и сертификацию риэлтеров, разрабатывают аналитические обзоры состояния и тенденции развития разных секторов рынка недвижимости, формируют базы данных, взаимодействуют с государственными и муниципальными органами и т.д.

Основной деятельностью в этом секторе рынка является брокерская (от англ.

broker – маклер, посредник). Брокеры, занимающиеся недвижимостью, обычно называются риелторами (от англ. real – действительный, настоящий). В русском языке существует ряд синонимичных написаний этого слова – риэлтор, риэлтер, риелтор и др.

Риелтерская деятельность осуществляется как юридическими лицами (фирмами, компаниями, агентствами), так и индивидуальными предпринимателями (агентами, маклерами, брокерами, риэлтерами) на основе договора, представляющего в гражданско-правовой сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. В перечень риэлтерских операций обычно включаются: продажа (сдача в аренду) жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, сделки купли-продажи, дарения, обмена, по расселению коммунальных квартир, отселению жителей реконструируемых домов, сдача в аренду земельных участков и т.п.

Основная масса посреднических операций сегодня проходит через специализированные фирмы – риелторские и брокерские.

–  –  –

Виды сделок с недвижимостью и условий их действительности.

Сделки оспоримые суду и ничтожные. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы.

Деление фирм на мелкие, средние, крупные. Финансово-промышленные группы. Оценка затрат, доходов и эффективности риэлтерской фирмы.

3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными Работа риелтерских фирм связана с проведением операций с объектами особо высокой ценности, как правило, не являющихся собственностью риэлтерских фирм. Они не продают и не покупают недвижимость – это цель продавца и покупателя. Задача фирм – получение дохода за счет оказания сложной услуги по продаже или покупке чужой недвижимости.

Бизнес на рынке недвижимости является интеллектуальным, предполагающим применение множества общих и специальных знаний. Регулярное подтверждение уровня компетентности давно стало во всем мире важнейшим требованием к профессиональным участникам.

В операциях с недвижимостью роль государственного регулирования и регламентации подчеркнуто высока, и поэтому профессионал просто обязан знать ситуацию и направления развития экономической, социальной и административной политики в государственном, региональном и муниципальном формате.

Высокая сложность риелтерских операций и длительность их подготовки, а для участников, которые являются физическими лицами (покупателями или продавцами), как показывает опыт, это еще и существенная стрессовая ситуация, приводит к большим трансакционным издержкам, увеличивающим стоимость недвижимости. Без создания особого психологического климата, выражающего отношения доверия, партнерства, успешный риэлтерский бизнес невозможен.

Рассмотрим основные виды сделок, совершаемых риелтерской фирмой, и условий, при которых она считается действительной (рис. 3.2).

–  –  –

Купля-продажа – это сделка, при которой продавец передает покупателю недвижимость за определенную цену в собственность и право собственности возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользовании земельным участком, на котором она располагается и без которого пользование недвижимостью невозможно.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые его имели до продажи, не будучи собственниками. При нарушении прав этих лиц договор купли – продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса продаются не только здания и оборудование, но и права, и обязанности продавца. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия.

Купля-продажа предприятия может проходить в разных формах: закрытая подписка на акции, аукцион, коммерческий конкурс, открытый или закрытый тендер (торги), инвестиционный конкурс, неорганизованные сделки.

Выбор способа продажи зависит от целей. Например, быстрая продажа и максимальная цена недвижимости достигаются на аукционных торгах. Инвестиционный конкурс преследует цель подобрать наиболее эффективного собственника, вкладывающего деньги в реконструкции объекта, находящегося в тяжелом экономическом состоянии или даже являющегося банкротом. Продажа земельных участков часто проводится на закрытых тендерах, куда допускаются определенные муниципальными, региональными и федеральными властями участники.

Коммерческий конкурс представляет собой торги ограниченного количества участников, должных удовлетворить некоторым условиям (социальным и/или инвестиционным), выдвигаемых организаторами конкурса.

Аукцион подходит больше для небольших объектов недвижимости, коммерческий конкурс – для мелких и средних предприятий, инвестиционный конкурс проводится для крупных предприятий.

Для аукциона обязательно участие в торгах покупателей и внесение залога.

Для коммерческого и инвестиционного конкурсов обязательно выполнение условий конкурса (минимальная цена, сохранение на срок до 3-х лет назначения и профиля объекта недвижимости, обеспечение занятости, финансирование и использовании объектов социальной сферы и пр.) и дополнение их своими предложениями по использованию и развитию приобретаемого объекта. Для инвестиционного конкурса обязательно еще наличие существенных инвестиций, качественно меняющих объект недвижимости. Предложения направляются в конкурсную комиссию в запечатанном конверте, вместе с платежным документом о внесении залога, копией учредительных документов. Участникам запрещается обмениваться информацией о сделанных предложениях, а сведения об участниках сохраняются в тайне до вскрытия конвертов.

Любая форма сделок с недвижимым имуществом обязательно заканчивается государственной регистрацией сделки, удостоверяющей: 1) права собственности на недвижимость; 2) вещные права на недвижимость (право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного бессрочного пользования земельным участком, право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления имуществом); 3) ограничения прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.).

Аренда (среднелат. arrendare – отдавать в наем) – это предоставление недвижимости собственником (арендодателем) во временное пользование другому лицу (арендатору) за определенную плату на договорных условиях. В аренду может быть передана земля, другие природные объекты, предприятия, здания, оборудования и другие объекты, сохраняющие натуральные свойства в процессе использования.

Лизинг (англ. leasing – аренда) – это долгосрочная аренда, иногда на весь срок службы объекта недвижимости (машин, оборудования, транспорта и др.), допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продляет срок договора, либо выкупает имущество по остаточной стоимости.

Залог или ипотека недвижимости (греч. hypotheke – заклад, залог) представляет собой сделку, при которой обеспечением выполнения взятых на себя обязательств (как правило, возврата полученного кредита) выступает недвижимость.

Кредитор, предоставивший заем, имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества – предприятия, земли, здания и пр.

Сама недвижимость остается в пользовании должника, но он теряет право распоряжения ею. Ипотечный договор оформляется в специальной форме – закладного обязательства (закладной).

Дарение – безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходят права собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной. Есть ограничения и запреты на дарение государственного и муниципального имущества, дарения между коммерческими организациями, дарения государственным служащим и др., чтобы избежать растраты имущества и злоупотреблений.

Наследование – переход имущества умершего человека к его наследникам по завещанию или при его отсутствии по закону – родственникам.

Обмен (мена) – переход имущества от одной стороны к другой в обмен на другое имущество. При этом оговаривается порядок возмещения разницы в стоимости, момент перехода прав собственности и пр.

Приватизация (лат. privatus – частный) – процесс перехода государственного имущества в собственность физических и юридических лиц бесплатно, через продажу со скидкой, продажу на аукционе, продажу через коммерческий или инвестиционный конкурс через аренду с последующим выкупом и др.

Хозяйственное ведение – право, на основании которого государственное или муниципальное унитарное предприятие владеет, пользуется и распоряжается имуществом собственника – государства, муниципалитета. Собственник назначает директора, определяет цели деятельности и контролирует использование и сохранность имущества. Предприятие не вправе продавать недвижимость, сдавать в аренду, залог или как-то еще распоряжаться без согласия собственника.

Оперативное управление – право, на основании которого казенное предприятие или учреждение в пределах, установленных законом, заданиями собственника (государства) и назначением имущества осуществляет свою деятельность. Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Порядок распределения доходов определяется тоже собственником имущества казенного предприятия.

Страхование – сделка, по которой собственник недвижимости (страхователь) обязуется уплатить страховой взнос, а другая сторона (страховое общество или компания), именуемая страховщиком, при наступлении страхового случая (стихийное бедствие, технокатастрофа, пожар и пр.) обязуется возместить убытки в пределах установленного в страховом договоре размера.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |   ...   | 7 |

Похожие работы:

«АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ БЕЗОПАСНОСТИ И ОЦЕНКИ РИСКА ЗДОРОВЬЮ НАСЕЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА ФЕДЕРАЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ НАУКИ «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НАУЧНЫЙ ЦЕНТР МЕДИКО-ПРОФИЛАКТИЧЕСКИХ ТЕХНОЛОГИЙ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ЗДОРОВЬЮ НАСЕЛЕНИЯ» АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ БЕЗОПАСНОСТИ И ОЦЕНКИ РИСКА ЗДОРОВЬЮ НАСЕЛЕНИЯ ПРИ ВОЗДЕЙСТВИИ ФАКТОРОВ СРЕДЫ ОБИТАНИЯ Материалы Всероссийской научно-практической конференции с международным участием (21–23 мая 2014...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ КАФЕДРА «ТЕХНОСФЕРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ» БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРОГРАММА, МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ И КОНТРОЛЬНЫЕ РАБОТЫ ДЛЯ СТУДЕНТОВ всех направлений (специальностей) заочного факультета Пенза 2014 УДК 628.9 Б39 Даны программа, методические указания и контрольные работы для студентов, изучающих дисциплину «Безопасность жизнедеятельности». Методические указания подготовлены на кафедре «Техносферная...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 09.06.2015 Рег. номер: 1942-1 (07.06.2015) Дисциплина: Безопасность жизнедеятельности Учебный план: 41.03.04 Политология/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Плотникова Марина Васильевна Автор: Плотникова Марина Васильевна Кафедра: Кафедра медико-биологических дисциплин и безопасности жизнедеяте УМК: Институт истории и политических наук Дата заседания 29.05.2015 УМК: Протокол заседания УМК: Дата Дата Результат Согласующие ФИО Комментарии получения согласования...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования «Амурский государственный университет» Кафедра безопасности жизнедеятельности УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС ДИСЦИПЛИНЫ «ПОМОЩЬ ЖЕРТВАМ ТЕХНОГЕННЫХ И ПРИРОДНЫХ КАТАСТРОФ» Основной образовательной программы по специальности: 040101.65 «Социальная работа» Благовещенск 2012 УМКД разработан кандидатом сельскохозяйственных наук, доцентом Приходько...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт Химии Кафедра органической и экологической химии Ларина Н.С., Ермакова Н.А. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ХИМИЯ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов очной формы обучения по направлению 04.03.01 Химия, программа подготовки «Академический бакалавриат», профили подготовки:...»

«НОВЫЕ ПОСТУПЛЕНИЯ В БИБЛИОТЕКУ 1. 65.209.1 Авдийский, Владимир Иванович. А 187 Теневая экономика и экономическая безопасность государств : учебное пособие / В. И. Авдийский, В. А. Дадалко. 2-е изд. доп. М. : Альфа-М : Инфра-М, 2012.496 с. (Экономика) Экземпляры: всего:1 ЧЗ(1). 2. 67.404.96я73 Аграрное право России : учебник / отв. ред. М. И. Козырь. М. : НОРМА: А 253 ИНФРА-М, 2010. 608 с Экземпляры: всего:1 ЧЗ(1). 3. 67.401я73 Административное право Российской Федерации : учебник для бакалавров...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Финансово-экономический институт Кафедра экономической безопасности, учета, анализа и аудита Чернышев А.А. СОЦИОЛОГИЯ СОЦИАЛЬНОЙ СФЕРЫ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов направления39.03.01(040100.62) Социология Профили подготовки «Экономическая социология», «Социальная...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Институт Химии Кафедра органической и экологической химии Ларина Н.С., Ермакова Н.А. АНАЛИТИЧЕСКАЯ ХИМИЯ Учебно-методический комплекс. Рабочая программа для студентов очной формы обучения по направлению 04.03.01 Химия, программа подготовки «Прикладной бакалавриат», профили подготовки: «Неорганическая...»

«Факультет нелинейных процессов Кафедра электроники, колебаний и волн Е.Н. Егоров, И.С. Ремпен, А.А. Короновский, А.Е. Храмов ПРИМЕНЕНИЕ ПРОГРАММНОГО ПРИКЛАДНОГО ПАКЕТА MULTISIM ДЛЯ МОДЕЛИРОВАНИЯ РАДИОФИЗИЧЕСКИХ СХЕМ Учебно-методическое пособие Саратов – 2010 Содержание 1. Введение 3 2. Основные принципы создания схемы 3 3. Описание основных элементов 7 4. Анализ схем 17 5. Меры предосторожности и безопасности 21 6. Теоретическое задание 21 7. Задание для численного эксперимента 23 8. Приложение...»

«АНООВО «Севастопольская морская академия» Факультет Транспортных технологий, туризма и менеджмента Кафедра гуманитарных и естественнонаучных дисциплин МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ОРГАНИЗАЦИИ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ для студентов дневной формы обучения направлений подготовки 38.03.02 «Менеджмент» (бакалавр), 43.03.02 «Туризм» (бакалавр), 43.03.03 «Гостиничное дело» (бакалавр) 38.05.01 «Экономическая безопасность» (специалист), 23.03.01 «Технология транспортных процессов» (бакалавр) по дисциплине...»

«Я — гражданин Край, в котором я живу ПОСОБИЕ ДЛЯ УЧИТЕЛЯ часть вторая Я – ГРАЖДАНИН Хабаровск «Частная коллекция» Край, в котором я живу Здравствуйте, уважаемый учитель! Перед Вами методическое пособие для работы по игровому практикуму «Я – гражданин», который является первым из четырех, составляющих курс «Край, в котором я живу». На протяжении учебного года, благодаря игровому практикуму, дети познакомятся с такими понятиями, как основы бесконфликтного общения, начала составления школьного...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 09.06.2015 Рег. номер: 1951-1 (07.06.2015) Дисциплина: Безопасность жизнедеятельности 01.03.01 Математика/4 года ОДО; 01.03.01 Математика/4 года ОДО; 01.03.01 Учебный план: Математика/4 года ОДО; 01.03.01 Математика/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Бакиева Наиля Загитовна Автор: Бакиева Наиля Загитовна Кафедра: Кафедра медико-биологических дисциплин и безопасности жизнедеяте УМК: Институт математики и компьютерных наук Дата заседания 30.03.2015 УМК:...»

«I. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА Программа профессиональной подготовки водителей транспортных средств категории Tm (далее программа) разработана в соответствии с требованиями Федерального закона от 10 декабря 1995 г. N 196-ФЗ О безопасности дорожного движения (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 50, ст. 4873; 1999, N 10, ст. 1158; 2002, N 18, ст. 1721; 2003, N 2, ст. 167; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 52, ст. 5498; 2007, N 46, ст. 5553; N 49, ст. 6070; 2009, N 1, ст. 21; N 48, ст....»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 09.06.2015 Рег. номер: 2091-1 (08.06.2015) Дисциплина: Системы и сети передачи информации. 02.03.03 Математическое обеспечение и администрирование Учебный план: информационных систем/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Захаров Александр Анатольевич Автор: Захаров Александр Анатольевич Кафедра: Кафедра информационной безопасности УМК: Институт математики и компьютерных наук Дата заседания 30.03.2015 УМК: Протокол №6 заседания УМК: Дата Дата Результат...»

«МБОУ «Б.Терсенская СОШ» Уренского муниципального района Нижегородской области Рабочая программа ОБЖ для 5-9 классов составлена на основе Рабочие программы. Основы безопасности жизнедеятельности. Предметная линия учебников под редакцией А.Т. Смирнова 5-9 классы. А.Т. Смирнов, Б.О. Хренников, Изд.М.: «Просвещение», 2012. д.Б.Терсень, 2015г. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА Рабочая программа «ОБЖ» для учащихся 5 – 9 классов разработана на основе закона «Об образовании в Российской Федерации», Федерального...»

«Обеспеченность учебного процесса основной и дополнительной учебной и учебно-методической литературой Специальность 21.02.04 «Землеустройство» № Автор, название, место издания, издательство, год издания учебной и учебноп/п методической литературы Общеобразовательный цикл Количество наименований: 85 Количество экз.: 533 Коэффициент книгообеспеченности 0,5 Агабекян, И. П. Английский язык для ссузов учебное пособие / И. П. Агабекян. 1. –Ростов н/Д,2009 Агабекян, И. П. Английский язык для ссузов...»

«Аннотации рабочих программ дисциплин программ учебного плана направления подготовки 090900.62Информационная безопасность (квалификация «Бакалавр») Рабочая программа дисциплины Б1.Б.1 Иностранный язык (английский язык) Планируемые результаты обучения по дисциплине. В результате освоения данной ООП бакалавриата по направлению подготовки 090900.62 Информационная безопасность выпускник должен обладать следующими компетенциями: Место дисциплины в структуре образовательной программы. Иностранный язык...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОУ ВПО «КРАСНОЯРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ им. В.П. АСТАФЬЕВА Б.В. БОЧАРОВ, Е.В. ЛУЦЕНКО, В.Ю.КОРОТКОВ Основы национальной безопасности Учебное пособие для студентов педагогических вузов КРАСНОЯРСК 2008 ББК Л 86 Печатается по решению редакционно-издательского совета Красноярского государственного педагогического университета им. В. П. Астафьева Рецензенты: Заслуженный деятель науки РФ, доктор военных наук, профессор...»

«ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА Учебно-методическое и практическое пособие по дипломному проектированию по направлению «Информационная безопасность» Специальность 10.05.03 «Информационная безопасность автоматизированных систем» (специалисты) Направление 10.03.01 «Информационная безопасность» (бакалавры) Направление 10.04.010 «Информационная безопасность» (магистры) Москва 2015 ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА. Учебно-методическое и практическое пособие по дипломному проектированию по...»

«ЛИСТ СОГЛАСОВАНИЯ от 09.06.2015 Рег. номер: 2091-1 (08.06.2015) Дисциплина: Системы и сети передачи информации. 02.03.03 Математическое обеспечение и администрирование Учебный план: информационных систем/4 года ОДО Вид УМК: Электронное издание Инициатор: Захаров Александр Анатольевич Автор: Захаров Александр Анатольевич Кафедра: Кафедра информационной безопасности УМК: Институт математики и компьютерных наук Дата заседания 30.03.2015 УМК: Протокол №6 заседания УМК: Дата Дата Результат...»







 
2016 www.metodichka.x-pdf.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Методички, методические указания, пособия»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.